Quảng Nam - Bài 2: Khách hàng "ngậm trái đắng" vì mua đất từ Phú Gia Thịnh

Khách hàng tập trung tại trụ sở Công ty Phú Gia Thịnh đòi quyền lợi

Liên quan đến vụ việc hàng chục khách hàng ký hợp đồng góp vốn đặt mua đất nền tại dự án KĐT số 4 (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) với Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh (Phú Gia Thịnh) đang mất ăn mất ngủ, không biết khi nào được công ty giải quyết quyền lợi, khi mà hợp đồng giao dịch dân sự giữa Phú Gia Thịnh (đơn vị phân phối) và chủ đầu tư dự án bị tòa án tuyên vô hiệu. Nhiều khách hàng cho rằng, cần phải xem lại tính pháp lý của hợp đồng góp vốn với công ty, xem có dấu hiệu lừa dối khách hàng hay không? bởi vụ việc này còn có nhiều uẩn khúc cần phải được làm rõ.

Đa dạng hợp đồng góp vốn

Về mặt hình thức của Hợp đồng góp vốn đặt mua đất nền giữa khách hàng với Phú Gia Thịnh tại dự án KĐT số 4, ký kết ngày 21/11/2017 có ghi: “Hợp đồng góp vốn đặt mua đất nền dự án khu đô thị số 4 Khu đô thị Coco Riverside”.

Bên tạo lập hợp đồng là Phú Gia Thịnh soạn thảo các điều khoản cơ bản thể hiện các nội dung có thể nhận thấy, đây là một cá nhân góp vốn theo tiến trình rõ ràng, chặt chẽ gồm 3 giai đoạn. Giao đoạn 1 là 30%, giai đoạn hai là 65% và giai đoạn 3 là 5% giá trị hợp đồng. Nội dung hợp đồng được hiểu một phần là việc góp vốn để Phú Gia Thịnh có thêm nguồn vốn đầu tư dự án.

Theo Điều 1 của hợp đồng, thành quả thu được khi khách hàng góp vốn là một sản phẩm bất động sản mà Phú Gia Thịnh chỉ đích danh là Khu LO -26, vị trí lô đất số 42 (40 mới), lộ giới 4m -7,5-4m; chiều rộng 05 m, chiều dài 18m, diện tích 90 m².

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp hiện hành, “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập”. Như vậy, sau khi ký Hợp đồng góp vốn này, bà Đinh Thị Liên đã thực hiện việc góp vốn của mình là chuyển số tiền tương đương 30% giá trị vốn góp cho Phú Gia Thịnh.

Vậy câu hỏi đặt ra, Phú Gia Thịnh đã tiến hành ghi nhận số vốn góp này của bà Liên vào vốn điều lệ của Công ty cổ phần theo quy định của pháp Luật Doanh nghiệp chưa? Công ty có thực hiện việc cấp chứng chỉ góp vốn cho bà Liên hay một giấy tờ gì để chứng minh bà Liên đã thực hiện việc góp vốn; sở hữu một số cổ phần hoặc đã và đang là cổ đông của Phú Gia Thịnh?.

Đồng thời, khi nhận một khoản tiền ký kết hợp đồng góp vốn, người đại diện pháp luật của Phú Gia Thịnh có tờ trình hoặc có sự đồng ý của Hội đồng quản trị công ty bằng một biên bản Đại hội đồng cổ đông hoặc nghị quyết của Chủ tịch HĐQT cho phép tăng vốn điều lệ dưới hình thức phát hành cổ phiếu, hay huy động vốn dựa trên tài sản do Phú Gia Thịnh sở hữu.

“Bảng cân đối tài sản và nguồn vốn có thể hiện một tài sản đủ dư ra để làm căn cứ tăng vốn doanh nghiệp hay chưa? Về mặt quản lý nhà nước, Phú Gia Thịnh đã đăng ký với cơ quan có thẩm quyền về việc tăng vốn điều lệ theo quy định của Luật Doanh nghiệp hay chưa?”, bà Liên người có nhiều kinh nghiệm về phân tích tài chính đặt vấn đề.

Trong khi đó, về mặt nội dung, Phú Gia Thịnh tham gia với nội dung kinh doanh chủ lực là kinh doanh, môi giới bất động sản. Tuy nhiên, tại “Hợp đồng góp vốn đặt mua đất nền dự án khu đô thị số 4 Khu đô thị Coco Riverside” được ký kết giữa Phú Gia Thịnh và bà Đinh Thị Liên ngày 21/11/2017 có nội dung: “Bên A (Công ty Phú Gia Thịnh – PV) cam kết trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng góp vốn hai bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng”.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, điều kiện tiên quyết để bất động sản được đưa vào kinh doanh là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo đó, tại thời điểm ký kết hợp đồng nêu trên, Phú Gia Thịnh có phải là chủ sở hữu của dự án Khu đô thị Coco Riverside hay không?.

Về quyền tài sản đối với sản phẩm bất động sản được đưa ra thị trường để kinh doanh, đại diện pháp luật của Phú Gia Thịnh không xác nhận chính danh mình là chính chủ. Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Phú Gia Thịnh có đứng tên chính chủ của “sổ đỏ” để thực hiện hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng?.

Đến thời điểm này, Phú Gia Thịnh không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với các sản phẩm bất động sản đã rao bán. Và thực tế, cho đến nay, đã gần 2 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng góp vốn (tức đã quá thời hạn 12 tháng và 45 ngày theo thỏa thuận tại hợp đồng), Phú Gia Thịnh vẫn chưa nhận được quyền sử dụng đất tại Khu đất LO – 26, lô số 42, nằm trong dự án Khu đô thị Coco Riverside để từ đó tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng như đã cam kết.

Bà Liên cho rằng: “Phú Gia Thịnh khi lập hợp đồng có hình thức là góp vốn theo Luật Doanh nghiệp, còn nội dung bên trong là chuyển nhượng bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản, mà theo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản thì chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng, huy động vốn”.

Có hay không dấu hiệu lừa dối khách hàng?

Trong Điều 3, Mục 3.3 của hợp đồng góp vốn của bà Liên thể hiện rõ: " ... Trường hợp vì lý do bất khả kháng hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm cấp Giấy chứng nhận mà bên A (Phú Gia Thịnh - PV) chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cho bên B (bà Liên -PV) thì 2 bên sẽ tiến hành thỏa thuận bằng phụ lục hợp đồng khác".

Tuy nhiên, mặc dù đã vi phạm nghĩa vụ của mình với khách hàng, Phú Gia Thịnh đã không thực hiện việc ký phụ lục hợp đồng khác mà chỉ có biên bản làm việc sau khi khách hàng đến công ty yêu cầu giải quyết.

Quan trọng hơn, Phú Gia Thịnh phải đương đầu với Chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Giao thông Vận tải Quảng Nam (Công ty GTVT Quảng Nam - nguyên đơn) trong một vụ kiện yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu.

Theo hợp đồng ký với chủ đầu tư, Phú Gia Thịnh “thầu” tổng giá trị 268 lô đất nền có tổng diện tích là 30.000 m2 đất ở, đơn giá tại thời điểm ký kết là 2.000.000 đồng/m2; tổng giá trị là 60 tỷ đồng; tiến hành thanh toán theo 07 đợt bằng 2 hợp đồng kinh tế số 09 cùng một đối tượng, một nội dung và cùng được xác lập một thời điểm giao kết (27/5/2016) đó là: Hợp đồng Hợp tác Đầu tư và Hợp đồng kinh tế.

Trước đó, ngày 26/7, phóng viên Báo Tuổi trẻ Thủ đô đã có buổi làm việc với Phú Gia Thịnh.

Theo đó, ông Nguyễn Hữu Huy, Phó Tổng giám đốc Phú Gia Thịnh cho biết, dự án KĐT số 4, công ty chỉ là đơn vị hợp tác, phân phối sản phẩm. Cụ thể, Phú Gia Thịnh ký hợp đồng kinh tế về chuyển quyền sử dụng đất với chủ đầu tư là Công ty CP GTVT Quảng Nam. Sau một thời gian, 2 bên nhận thức với nhau rằng, hợp đồng Kinh tế là không hợp pháp. Sau đó, 2 bên thống nhất tiếp tục ký một hợp đồng khác là Hợp đồng hợp tác đầu tư với nội dung cơ bản tương tự như nhau… Sau khi Tòa án tuyên Hợp đồng kinh tế vô hiệu, Phú Gia Thịnh sẽ phản tố bằng Hợp đồng hợp tác đầu tư, yêu cầu phía chủ đầu tư tiếp tục thực hiện phần còn lại của hợp đồng.

Ông Huy khẳng định với phóng viên một cách chắc chắn, bằng cách này hay cách khác công ty sẽ yêu cầu buộc chủ đầu tư phải tiếp tục thực hiện Hợp đồng Hợp tác đầu tư. Tuy nhiên, khi phóng viên hỏi bằng cách nào, tại sao tại thời điểm này, Phú Gia Thịnh không khởi kiện một vụ án tranh chấp hợp đồng khác để tòa án thụ lý, thì ông Huy cho biết, phải chờ bản án tuyên hợp đồng kinh tế vô hiệu có hiệu lực thì mới tiến hành phản tố.

Tuy nhiên, dư luận lại đặt ra vấn đề là nếu Phú Gia Thịnh chưa kịp phản tố và yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với diện tích đất còn lại, khi bản án đã có hiệu lực, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng bất cứ lúc nào, hoặc việc phản tố của Phú Gia Thịnh không thành, thì khi đó, lấy đất ở đâu để trả cho người dân? Nên việc khẳng định chắc chắn, buộc chủ đầu tư phải tiếp tục thực hiện hợp đồng của Công ty này là thiếu căn cứ.

Một điều khó hiểu nữa là, khi xảy ra tranh chấp, hai bên cùng chấp nhận hợp đồng kinh tế vô hiệu, nhưng chưa làm rõ lỗi bên nào gây ra làm cho hợp đồng vô hiệu. Khách hàng đặt câu hỏi có hay không việc cả hai bên cùng thỏa thuận để bản án ngày 3/7/2019 không bị kháng cáo theo trình tự phúc thẩm?. Trong khi quá trình giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử cũng như cả nguyên đơn, bị đơn để lộ ra những dấu hiệu đáng ngờ.

Cụ thể, Công ty GTVT Quảng Nam và Phú Gia Thịnh đều biết rằng, các thửa đất đã được phân lô, thông qua Phú Gia Thịnh ký các giao dịch dân sự để chuyển nhượng quyền về tài sản cho người thứ 3. Thế nhưng, cả hai đều lờ đi quyền được tham gia tố tụng của khách hàng. Trong khi đó, người đại diện pháp luật của Phú Gia Thịnh khi tham gia phiên tòa thì khẳng định công ty luôn bảo vệ khách hàng, thể hiện trong lời khai tại Bản án số 10/2019/KDTM-ST.

Trong phần nhận định của tòa án, HĐXX đã chỉ ra: “ Bị đơn (Phú Gia Thịnh – PV) đề nghị Tòa án bảo vệ quyền lợi cho những người đã ký hợp đồng “góp vốn” với bị đơn liên quan đến diện tích đất thuộc Hợp đồng Hợp tác đầu tư.

Tuy nhiên, điều đáng nói, khi được HĐXX hỏi về việc cung cấp danh sách khách hàng mà Phú Gia Thịnh đã ký với khách hàng (chỉ mình Phú Gia Thịnh nắm rõ có bao nhiêu khách hàng, bao nhiêu lô đất, bao nhiêu tiền đã thu -PV) thì đại diện Phú Gia Thịnh thừa nhận như nhận định của Tòa án: “Tại phiên tòa, phía bị đơn khẳng định chưa cung cấp cho Tòa án về danh tính cụ thể những cá nhân, tổ chức nào chưa nhận được quyền sử dụng đất theo thỏa thuận góp vốn” – (Trích nguyên văn trong bản án). Vì Phú Gia Thịnh cho rằng, không phải toàn bộ những người kí hợp đồng góp vốn với Phú Gia Thịnh đều có thể bị ảnh hưởng quyền lợi, hiện tại phải chờ kết quả giải quyết vụ án này thì mới biết có bao nhiêu người bị ảnh hưởng và khẳng định chưa có tranh chấp pháp lý tại tòa.

Trao đổi với phóng viên, bà Trương Hoài Linh (khách hàng dự án KĐT số 4), người cố gắng yêu cầu Tòa án đưa mình vào tham gia tố tụng nhưng không được HĐXX chấp nhận bức xúc nêu quan điểm: "Giao dịch dân sự vô hiệu dẫn đến số lô đất còn lại bị trả cho chủ đầu tư. Mặc dù cả hai bên thỏa thuận về việc không yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu; thế nhưng, Phú Gia Thịnh đã không cung cấp danh sách khách hàng cho Tòa án để HĐXX đưa chúng tôi tham gia tố tụng bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chúng tôi được pháp luật bảo vệ.

Việc không cung cấp danh sách khách hàng cho Tòa án nhân dân thành phố Tam Kỳ dường như là sự tính toán có chủ đích của Phú Gia Thịnh, đẩy khách hàng vào thế không biết khi nào được giải quyết quyền lợi, trong khi chúng tôi không vi phạm nghĩa vụ hợp đồng".

Biên bản làm việc Phú Gia Thịnh cam kết ra sổ đỏ cho người dân

Liên quan đến vụ việc này, Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt (Đoàn Luật sư Đà Nẵng) cho rằng, trong quá trình giải quyết vụ án, việc Phú Gia Thịnh không cung cấp danh sách khách hàng của mình cho tòa án để làm căn cứ giải quyết vụ án dẫn đến hậu quả là, quyền lợi khách hàng không được giải quyết rốt ráo trong một vụ án vốn phức tạp, kéo dài.

Hơn nữa, tranh chấp giữa khách hàng và Phú Gia Thịnh trên thực tế đã diễn ra, bằng chứng là Phú Gia Thịnh phải ký cam kết xin đến quý 4/2019 mới thực hiện giao sổ đỏ. Thế nhưng, người đại diện Công ty lại dùng uyển ngữ là: “Đồng thời (Phú Gia Thịnh –PV) khẳng định giữa bị đơn và người góp vốn chưa xảy ra tranh chấp pháp lý tại tòa án về các hợp đồng góp vốn có liên quan đã ký kết”. Khẳng định này mâu thuẫn với những gì đã và đang diễn ra trên thực tế. Thậm chí, khách hàng đã gửi đơn kêu cứu khẩn cấp tới các cơ quan chức năng của tỉnh Quảng Nam. Nhưng điều quan trọng là khách hàng đã bị tước đi quyền tham gia tố tụng để trình bày ý kiến của mình, không được phát biểu làm sao biết là có tranh chấp hay không, mà tòa án mới chỉ nghe theo lời trình bày của một bên là Người bị kiện.

“Bản án này dường như cả hai bên đã đạt được mục đích là không có khách hành nào được ghi trong bản án, không có hậu quả pháp lý nào được yêu cầu giải quyết từ nguyên đơn và bị đơn; khách hàng trở thành “bóng ma” trong khi vẫn thực hiện đúng thỏa thuận về nghĩa vụ; còn quyền lợi thì vẫn chưa thấy đề cập”, Luật sư Phiệt nhấn mạnh.

Đơn kêu cứu khẩn cấp của người dân gửi các cơ quan chức năng tỉnh Quảng Nam

Trong một diễn biến trước đó (ngày 4/3/2019), Văn phòng UBND tỉnh Quảng Nam có dấu công văn xác nhận đã nhận được Đơn kêu cứu khẩn cấp của người dân mua đất nền của KĐT số 4 (Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc) với nội dung “…Chúng tôi nhận được thông tin sàn giao dịch BĐS Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh có tranh chấp với chủ đầu tư dự án là Công ty GTVT Quảng Nam. Chúng tôi đã nhiều lần liên lạc và trực tiếp tới văn phòng Phú Gia Thịnh để yêu cầu thực hiện đúng quy định tại hợp đồng đã kí kết nhưng không được giải quyết rõ ràng”, trích nguyên văn đơn kêu cứu.

Báo Tuổi trẻ Thủ đô sẽ tiếp tục thông tin.