Siết cho vay mua nhà thứ 2 trở lên: Không khéo lại siết nhầm người có nhu cầu thực

Bộ Xây dựng đang tiến hành lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Nghị quyết với mục tiêu kiểm soát và kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Nội dung đáng của dự thảo là kiến nghị áp dụng hạn mức tín dụng nghiêm ngặt hơn đối với các khoản vay mua nhà ở thứ 2 trở lên.

Theo đó, các tổ chức tín dụng sẽ chỉ được phép cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng đối với căn nhà thứ 2, và hạn mức sẽ giảm xuống còn 30% đối với căn nhà thứ 3 trở lên. Chính sách này nhằm kìm hãm sự tăng nóng của giá nhà, đặc biệt tại các đô thị lớn, đồng thời kỳ vọng khắc phục được tình trạng đầu cơ lướt sóng trên thị trường.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, các giải pháp siết tín dụng này cần có lộ trình triển khai để tránh các tác động tiêu cực đến thanh khoản của thị trường bất động sản. Đồng thời cần phải có phương pháp cụ thể, tránh ảnh hưởng đến người có nhu cầu ở thực.

Vừa phải có tiêu chí về số lượng, vừa phải tính đến giá trị của tài sản

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, việc đưa ra giới hạn tín dụng đối với những người mua căn nhà thứ 2 hiện nay mới chỉ dựa trên tiêu chí số lượng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy có người mua hai căn nhà, tổng giá trị chỉ khoảng 5 tỷ đồng, trong khi có người chỉ mua một căn nhưng giá trị lên tới 1-2 triệu USD. Như vậy, giữa hai trường hợp này là sự chênh lệch rất lớn. Do đó, chúng ta vừa phải có tiêu chí về số lượng, vừa phải tính đến giá trị của tài sản.

Ông Huy cũng cho rằng, đây mới là giải pháp hành chính, mang tính ngắn hạn. Về bản chất, việc cho vay thế nào là do quy định của Ngân hàng Nhà nước. Các ngân hàng thương mại cũng cần xem xét lại chức năng và cơ chế phối hợp giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, để tránh chồng chéo.

Về giải pháp căn cơ, theo ông Huy, các cơ quan quản lý Nhà nước phải tập trung vào việc tăng nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân. Có thể thông qua Quỹ nhà ở quốc gia – vấn đề này vừa được Tổng Bí thư chỉ đạo. Dự án 1 triệu căn nhà ở xã hội hiện nay cần được rà soát xem đã thực hiện đến đâu, đã quyết liệt chưa, và kết quả cụ thể thế nào.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi.

Ngoài ra, cần phát triển các khu đô thị vệ tinh có hạ tầng kết nối với trung tâm để người dân có thể mua được các sản phẩm bất động sản vừa túi tiền hơn. Ở các dự án nhà ở thương mại, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ nhà ở xã hội từ 20% lên 30%.

Đồng thời, các thủ tục pháp lý cần được giải quyết quyết liệt và nhanh gọn hơn, bởi chỉ cần chậm một vài năm là chi phí đầu tư đã tăng mạnh do trượt giá, giá đô la, giá vàng và nguyên vật liệu. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao trong thời gian qua.

Do đó, trước khi đưa ra những giải pháp hành chính mới, cơ quan quản lý Nhà nước nên tham vấn ý kiến của các chuyên gia, của người dân và cử tri, đồng thời có bước thí điểm và lộ trình cụ thể. Nếu ban hành chính sách đột ngột, thị trường bất động sản sẽ dễ rơi vào tình trạng tắc nghẽn thanh khoản, dẫn đến nợ xấu cho chủ đầu tư, và cuối cùng người thiệt thòi nhất vẫn là khách hàng.

Ông Huy kỳ vọng trong vòng 2-3 năm tới, giá nhà sẽ giảm tốc, trở nên sát hơn với thu nhập thực tế của đại đa số người dân. Theo ông, giá nhà ở xã hội cần được coi là mức giá tham chiếu cho thị trường nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, số lượng nhà ở xã hội phải được tăng lên nhiều lần để mở rộng khả năng tiếp cận cho người dân. Khi nguồn cầu ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền được đáp ứng tốt, phân khúc nhà ở thương mại cao cấp và siêu cao cấp chắc chắn sẽ phải tự điều tiết về giá, cơ cấu sản phẩm, diện tích, và tổng giá trị căn hộ để phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua.

Vị chuyên gia cho rằng, hiện nay, giá nhiều sản phẩm nhà ở dao động từ 7 đến 20 tỷ đồng – mức mà rất ít người Việt Nam có thể tiếp cận. Một nguyên nhân quan trọng là chi phí thời gian từ khi khởi tạo dự án đến khi hoàn thành và bàn giao cho người dân mất 5-10 năm, khiến giá trị bị trượt rất mạnh do nhân công, nguyên vật liệu và rủi ro vĩ mô.

"Tôi rất đồng tình với quan điểm cần “đồng phục hóa” trong xây dựng – từ thiết kế, vật liệu, đến tiêu chuẩn kỹ thuật. Giống như một “bảng cửu chương”, nếu có quy chuẩn rõ ràng thì các chủ đầu tư chỉ cần thực hiện đúng, nhờ đó rút ngắn thời gian, tiết giảm chi phí và tạo ra mức giá bán hợp lý hơn cho người dân", ông Huy chia sẻ.

Về nguồn cung, theo ông Huy, cần nâng hệ số sử dụng đất. Ở các dự án nhà ở thương mại, thay vì cho xây quá nhiều nhà thấp tầng, nên ưu tiên tối đa hóa nhà cao tầng để tăng quy mô sản phẩm, nâng tỷ lệ nhà ở xã hội và hình thành các khu đại đô thị. Đồng thời, cần nâng chuẩn nhà ở xã hội để người dân có thêm lựa chọn. Khi cung – cầu gặp nhau ở mức hợp lý, giá nhà sẽ tự điều chỉnh.

Ngược lại, nếu chúng ta chỉ sử dụng các biện pháp hành chính thường xuyên và mạnh tay, thì về bản chất, cung – cầu sẽ không gặp nhau thuận lợi, khiến giá nhà vẫn cao và người dân khó tiếp cận.

Lời khuyên dành cho người trẻ khi mua nhà

Đối với người trẻ, ông Huy cho rằng, họ đang gặp nhiều rào cản trong việc mua nhà. Thứ nhất là rào cản về năng lực tài chính, bởi khả năng tích lũy thường chỉ đạt khoảng 20-30%.

Thứ hai là khó khăn trong việc chứng minh lịch sử tín dụng – phần lớn chỉ có giao dịch nhỏ qua thẻ tín dụng hoặc tài khoản thấu chi, chưa đủ lớn để chứng minh uy tín với ngân hàng.

Người vay cần có năng lực tài chính thực sự, khả năng tích lũy, và chỉ nên vay tối đa 50-60% giá trị tài sản để đảm bảo an toàn.

Thứ ba, thế hệ trẻ ngày nay không còn ưa sự ổn định như thế hệ 7X, 8X, họ có thể thay đổi công việc thường xuyên, khiến việc chứng minh thu nhập ổn định trở nên khó khăn. Ngoài ra, rào cản còn nằm ở tính kiên trì và cam kết trong việc trả nợ ngân hàng.

"Khi gặp ngân hàng để vay mua nhà, tôi thường khuyến nghị các bạn trẻ nên xây dựng uy tín tín dụng. Thứ nhất, tuyệt đối không được chậm trả thẻ tín dụng hay các khoản vay ngắn hạn. Thứ hai, không được chậm thanh toán điện, nước, điện thoại, vì ngân hàng hiện nay cũng sử dụng các công cụ phi tín dụng để đánh giá khách hàng. Thứ ba, cần thận trọng với việc thể hiện hình ảnh sống ảo trên mạng xã hội, vì ngân hàng cũng thu thập dữ liệu đó để thẩm định", ông Huy chia sẻ.

Theo ôn Huy, người vay cần có năng lực tài chính thực sự, khả năng tích lũy, và chỉ nên vay tối đa 50-60% giá trị tài sản để đảm bảo an toàn. Ngoài ra, phải có nguồn trả nợ thường xuyên và quỹ dự phòng trong trường hợp mất việc hoặc kinh doanh khó khăn.

Người trẻ cũng cần có kế hoạch phát triển sự nghiệp trong 5-15 năm, kỷ luật trong chi tiêu và tích lũy. Cần đặt ra các kịch bản tốt, xấu, rất xấu và tính toán để dù trong kịch bản xấu nhất vẫn có thể duy trì dòng tiền trả nợ. Nếu không, nợ sẽ bị chuyển nhóm và rất khó vay lại ở các ngân hàng khác.

Bên cạnh đó, cần lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp và gói vay hợp lý. Ông Huy khuyến nghị nên cố định lãi suất trong 12-48 tháng để có kế hoạch trả nợ ổn định. Trong thời gian 5 năm đó, thu nhập của người vay thường sẽ tăng theo sự phát triển nghề nghiệp hoặc thay đổi tình trạng hôn nhân, giúp khả năng chi trả tốt hơn. Ban đầu có thể mua căn hộ nhỏ, rồi nâng dần khi tài chính vững hơn – vừa đảm bảo an toàn, vừa ổn định về lâu dài.

Về phía ngân hàng, cần hiểu rằng họ là tổ chức đi vay để cho vay. Khoản vay hỗ trợ mua nhà là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động thường là ngắn hạn, dẫn tới lãi suất trung – dài hạn cao hơn. Do đó, để hỗ trợ người trẻ mua nhà, các ngân hàng phải có nguồn vốn dài hạn, quy mô vốn điều lệ lớn, hoặc hợp tác với các tổ chức và quỹ đầu tư để có thể cho vay dài hơi với lãi suất tốt hơn.

Ngoài ra, ngân hàng cũng cần linh hoạt hơn trong chính sách thẩm định và phê duyệt. Thay vì chỉ dựa vào bảng lương hoặc nguồn thu nhập truyền thống, có thể đánh giá thêm các yếu tố phi truyền thống như hóa đơn điện, nước, internet, hay giao dịch xã hội. Việc này giúp ngân hàng có cái nhìn toàn diện hơn về uy tín và năng lực tài chính của người vay, qua đó đưa ra mức xếp hạng và lãi suất phù hợp.

Cuối cùng, ông Huy cũng cho rằng cấp tín dụng không chỉ dừng lại ở việc cho vay, mà cần hướng tới việc hỗ trợ khách hàng phát triển. Ngân hàng có thể kết nối người vay vào hệ sinh thái việc làm hoặc khởi nghiệp, giúp họ nâng cao năng lực tài chính và khả năng trả nợ. Khi khách hàng trưởng thành, khoản vay cũng an toàn hơn và khả năng thu hồi nợ sẽ tốt hơn.