Dự án D’. Palais Louis Tân Hoàng Minh cắm ngân hàng: Khách hàng có rủi ro?

Như Báo Tuổi trẻ Thủ đô đã thông tin, vào cuối tháng 6/2019, Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã thông báo danh sách chủ đầu tư đã thế chấp bằng Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở phía Đông hồ Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội.

Cụ thể, ngày 21/6/2019, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội đã thực hiện đăng ký thế chấp Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở phía Đông hồ Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh, thế chấp theo hình thức tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội chi nhánh Vĩnh Phúc.

Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở phía Đông hồ Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội (tên thương mại là D’. Palais Louis) của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân Hoàng Minh) tọa lạc tại số 6 Nguyễn Văn Huyên, quận Cầu Giấy, Hà Nội được khởi công xây dựng 10 năm trước và mô phỏng theo cung điện Versailles tráng lệ do vua Louis XIV xây dựng ở Paris.

Mỗi căn hộ tại dự án D’. Palais Louis của Tân Hoàng Minh có giá vài chục tỷ đồng.

Ở thời điểm đó, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã tuyên bố sẽ xây dựng một công trình xa hoa, lộng lẫy mang vẻ đẹp vĩnh cửu, nội thất sang trọng hiện đại bậc nhất với các thương hiệu hàng đầu Italia như Longhi, Bamax, Dragan. Thậm chí, công tắc điện cũng được mạ vàng, thiết bị vệ sinh Kohler mạ vàng, mạ bạc.

Dự án D’.Palais de Louis cao 32 tầng với các căn hộ có diện tích 153-203 m2 từng tốn không ít giấy mực của báo chí bởi khi đó mức giá bán lên tới 145 triệu đồng mỗi m2, người mua phải bỏ ra 13-27 tỷ đồng (1,3 triệu USD) để sở hữu căn hộ. Thậm chí, khách mua các căn penthouse tại đây phải trả vài chục tỷ đồng đến 100 tỷ đồng.

Cũng ở thời điểm đó đã có không ít những hoài nghi rằng, chủ đầu tư chỉ truyền thông cho dự án nhằm đánh bóng tên tuổi. Điều này càng được khẳng định khi dự án liên tục bị chậm tiến độ so với thời hạn cam kết ban đầu khiến Tân Hoàng Minh phải trả lại tiền đặt cọc cho khoảng 60 nhà đầu tư vào năm 2014.

Hơn thế nữa, qua nhiều năm, người mua nhà không hề thấy dự án được chào bán ra thị trường, khiến cho sự hoài nghi ngày càng thêm lớn. Hai năm trước, khi dự án bắt đầu hoàn thiện phần thô, chủ đầu tư từng mở bán lại và giá mỗi m2 không được công khai. Tuy nhiên, việc bán hàng lúc đó cũng gặp nhiều bế tắc, thậm chí không có giao dịch. Đến nay, dự án đã sắp hoàn tất và chủ đầu tư chuẩn bị cho mở bán trở lại.

Tuy nhiên, khách hàng bỏ ra vài chục tỷ đồng để mua căn hộ đang bị thế chấp ngân hàng sẽ đối mặt với nhiều rủi ro.

Thực tế, theo Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở. Như vậy, việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh mang dự án D’. Palais Louis thế chấp ngân hàng không sai luật nhưng khách hàng mua nhà tại dự án có thể sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro, rắc rối về pháp lý vì dự án cũng từng dính tai tiếng.

Để hiểu rõ tính chất pháp lý của sự việc trên, phóng viên Báo Tuổi trẻ Thủ đô đã có cuộc trao đổi với Luật sư Mai Bích Ngân - Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội (Đoàn Luật sư TP Hà Nội).

Theo đó, Luật sư Mai Bích Ngân cho biết, việc các dự án nhà ở mang thế chấp ngân hàng là hết sức bình thường, nhiều luật sư, chuyên gia cũng gia lên tiếng về việc này. Tuy nhiên, nói như vậy không phải là không có rủi ro cho khách hàng trong bối cảnh hiện nay, rất nhiều dự án xảy ra sai phạm phát sinh vấn đề pháp lý căn hộ của dự án khiến quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng.

Luật sư Ngân nhận định, trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán, theo Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định, phải giải chấp dự án nhà ở này (hoặc là giải chấp căn hộ cần giao dịch) trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

"Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng địa phương để xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh'', vị Luật sư cho biết.

Vì vậy, để tránh rủi ro, bản thân các chủ thể khi thực hiện giao dịch này gồm chủ đầu tư, ngân hàng và khách mua đều phải tuân thủ nghiêm trình tự, thủ tục thực hiện. Giao dịch bán tài sản đang thế chấp phải có sự tham gia của phía ngân hàng và ngân hàng sẽ trực tiếp nhận tiền từ người mua.

Theo Luật sư Ngân, Luật Nhà ở năm 2014 cho phép chủ đầu tư dự án mang dự án thế chấp ngân hàng có điểm tích cực là giúp chủ đầu tư kêu gọi thêm nguồn vốn để phục vụ việc xây dựng công trình. Tuy nhiên, việc này cũng có mặt trái là việc chủ đầu tư không công bố tình trạng thế chấp của dự án cho khách mua khi kêu gọi vốn, dẫn đến tình trạng dự án đã thế chấp nhưng vẫn bán, người mua dù ở đến gần chục năm vẫn không làm được giấy chứng nhận, thậm chí còn bị ngân hàng mời ra khỏi tòa nhà để kê biên phát mại nếu xảy ra tranh chấp.

"Việc khách hàng gặp rắc rối vì chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng cũng xảy ra nhiều. Vì vậy, trước khi xuống tiền thì khách hàng phải nghiên cứu cứu dự án đó pháp lý như thế nào, chủ đầu tư là ai có uy tín không. Dự án D’. Palais Louis của Tân Hoàng Minh cũng đã từng có nhiều tai tiếng nên không phải không có rủi ro", Luật sư Ngân nhận định.