Ngăn chặn bất động sản “phát triển nóng” hoặc “đóng băng”

Quốc hội ban hành Nghị quyết 161/2024/QH15 về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.

Theo Nghị quyết, trong năm 2023 - 2024, Chính phủ đã trình Quốc hội xem xét, thông qua nhiều dự án luật quan trọng liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đấu thầu năm 2023, Luật Đất đai năm 2024.

Chính phủ, các bộ, ngành đã khẩn trương ban hành các văn bản quy định chi tiết các luật; các địa phương cũng đang gấp rút hoàn thiện các văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền. Đồng thời, Quốc hội và Chính phủ đang xem xét, sửa đổi, bổ sung, ban hành mới nhiều luật khác có liên quan về quy hoạch, quy hoạch đô thị và nông thôn, đầu tư, phòng cháy, chữa cháy, địa chất và khoáng sản, công chứng…

Nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện, nhiều kiến nghị đã được nghiên cứu tiếp thu để quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật mới đã được ban hành và dự kiến ban hành trong thời gian tới.

Khắc phục vướng mắc trong quản lý thị trường bất động sản

Trong bối cảnh đó, Quốc hội giao Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cơ quan, tổ chức có liên quan tiếp tục rà soát những tồn tại, hạn chế của chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội đã được nhận diện, được điều chỉnh tại các luật, văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đã ban hành, những tồn tại, hạn chế cần tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ và có giải pháp đồng bộ, cụ thể để khắc phục tồn tại, hạn chế, vướng mắc trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội đã nêu tại Báo cáo số 681/BC-ĐGS của Đoàn giám sát, hướng tới phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, đa dạng hóa sản phẩm bất động sản, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân và bảo đảm an sinh xã hội.

Ảnh minh họa.

Trong đó, Quốc hội giao Chính phủ thực hiện ngay các nhiệm vụ và giải pháp sau: Đối với các luật mới ban hành có liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đấu thầu năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, đề nghị triển khai ngay một số nhiệm vụ, giải pháp sau:

Chính phủ tập trung chỉ đạo các bộ, cơ quan ngang bộ, địa phương hoàn thành việc ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành theo thẩm quyền được giao; tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm khắc phục các tồn tại, hạn chế trong giai đoạn 2015 - 2023 và các vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai quy định mới, tạo hành lang pháp lý an toàn, đầy đủ, thuận lợi, ổn định, khả thi cho hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống người dân, nhất là các quy định chuyển tiếp, bảo đảm điều kiện tiếp cận, sử dụng đất và các nguồn lực khác công bằng, công khai, hiệu quả.

Chính phủ tập trung chỉ đạo công tác hướng dẫn và tổ chức thực hiện pháp luật về tài chính đất đai, trong đó chú trọng công tác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và các chính sách khác có liên quan, bảo đảm duy trì mặt bằng hợp lý chi phí liên quan đến đất đai là chi phí đầu vào của nền kinh tế, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Chính phủ khẩn trương ban hành đầy đủ các văn bản quy định chi tiết và tổ chức thi hành có hiệu quả các luật, nghị quyết có liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội sau khi được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 8 như Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Địa chất và khoáng sản, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, Luật Công chứng (sửa đổi), Luật Di sản văn hóa (sửa đổi), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Luật Đấu thầu, Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất và Nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP HCM, Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa.

Đối với các dự án luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 8 và kỳ họp thứ 9 có liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội như Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật, Luật Quản lý phát triển đô thị: Đề nghị nghiên cứu để có cơ chế giải quyết vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn trên cơ sở đánh giá khách quan quá trình triển khai thi hành quy định của pháp luật qua các thời kỳ; phân định rõ nguyên nhân vướng mắc do quy định của Luật, văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành hay do tổ chức thực hiện để đề xuất giải pháp phù hợp, khả thi.

Xử lý dứt điểm các dự án bất động sản gặp khó khăn

Chính phủ cần có phương án giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có sự thay đổi trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, đánh giá đầy đủ lợi ích, chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để bảo đảm quyền lợi chính đáng của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, vì lợi ích chung, tổng thể, giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội; không “hình sự hóa” các quan hệ kinh tế - dân sự; làm rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm”.

Đồng thời, giải quyết dứt điểm những dự án thuộc phạm vi xử lý theo thẩm quyền hoặc đã được phân cấp, giao quyền cho Chính phủ, bộ, ngành, địa phương; tiếp tục rà soát các dự án khác có khó khăn, vướng mắc pháp lý, hạn chế tối đa ảnh hưởng của việc rà soát đến hoạt động kinh doanh bình thường, liên tục và lợi ích chính đáng, hợp pháp của doanh nghiệp và người dân; phân loại, xác định rõ nguyên nhân, trách nhiệm, đề xuất cơ chế giải quyết phù hợp để báo cáo cấp có thẩm quyền;

Có giải pháp cụ thể và hướng dẫn các Bộ, ngành, địa phương tháo gỡ vướng mắc liên quan đến quản lý, sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp; có cơ chế, chính sách xử lý đối với trường hợp phương án sử dụng đất sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, thoái vốn Nhà nước tại doanh nghiệp không còn phù hợp với quy hoạch; có giải pháp cụ thể tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) đã ký kết, hoàn thành trong năm 2025.

Ngăn chặn thị trường “phát triển nóng” hoặc “đóng băng”

Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ hoàn thiện cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về quy hoạch, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu về dân cư và các hệ thống thông tin khác có liên quan, đáp ứng yêu cầu thông tin về thị trường bất động sản công khai, minh bạch, đầy đủ và thường xuyên được cập nhật.

Có cơ chế cụ thể để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trở thành công cụ thực sự hữu hiệu góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản. Đẩy nhanh việc xây dựng và đưa vào sử dụng đồng bộ, thống nhất cơ sở dữ liệu về nhà ở xã hội, đối tượng thụ hưởng chính sách làm công cụ rà soát, quản lý đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội để giúp cho công tác xét duyệt được nhanh chóng, thuận lợi và hạn chế trục lợi chính sách;

Chính phủ tiếp tục tích cực triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để thực hiện hiệu quả Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11 tháng 3 năm 2023 của Chính phủ. Khuyến khích các ngân hàng thương mại tiếp tục tiết giảm chi phí để phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Nghị quyết cũng giao Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, tập huấn chính sách, pháp luật trong lĩnh vực quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, nhất là đối với các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành. Có hình thức tuyên truyền, phổ biến phù hợp với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Chính phủ chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung, ban hành mới văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất với cấp có thẩm quyền hoàn thiện các quy định có liên quan đến đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, kinh doanh bất động sản bảo đảm thống nhất, đồng bộ, liên thông, thuận lợi về trình tự, thủ tục; bãi bỏ quy định không cần thiết, trùng lặp, không hợp lý; quy định rõ ràng về quy trình thủ tục tổng thể triển khai dự án bất động sản;

Chính phủ chủ động theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản, tăng cường công tác nghiên cứu, phân tích, dự báo để kịp thời có biện pháp điều tiết, lành mạnh hóa thị trường trên nguyên tắc tôn trọng quy luật của thị trường, bảo đảm các mục tiêu phát triển bền vững, ngăn chặn tình trạng thị trường “phát triển nóng” hoặc “đóng băng”, ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế, gây hệ lụy về mặt xã hội;

Ngăn chặn tạo “sốt” giá đất

Chính phủ cũng cần có biện pháp điều tiết để đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường bất động sản, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội; có giải pháp căn cơ, dài hạn để đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo “sốt” giá.

Nâng cao chất lượng công tác lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, bảo đảm tính hệ thống, thống nhất giữa các quy hoạch, bảo đảm tính định hướng của các quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung đô thị và nông thôn. Nâng cao chất lượng xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển đô thị, phát triển nhà ở, chất lượng thẩm định, phê duyệt, quản lý dự án đầu tư bất động sản bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, bảo đảm định hướng phát triển nhà ở đồng bộ, liên thông, kết nối với công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đáp ứng nhu cầu của đa số người dân.

Chú trọng hoàn thiện cơ chế, chính sách về nhà ở để thực hiện mục tiêu người dân có chỗ ở đáp ứng yêu cầu công việc và phù hợp với thu nhập, thực hiện đồng bộ chính sách cải cách tiền lương.

Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ chú trọng tổ chức đối thoại với doanh nghiệp, người dân, kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện; tiếp tục đẩy mạnh công tác cải cách chế độ công vụ, cải cách thủ tục hành chính, xây dựng Chính phủ điện tử, Chính phủ số, cắt giảm các điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính không cần thiết, chuyển đổi từ quản lý quy trình sang quản lý theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, tạo môi trường đầu tư kinh doanh công khai, minh bạch, bình đẳng và thuận lợi; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương;

Siết chặt kỷ luật, kỷ cương, đề cao trách nhiệm của người đứng đầu, nâng cao hiệu quả công tác kiểm tra, thanh tra nhằm kịp thời phát hiện yếu kém, vướng mắc, hạn chế trong thi hành pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Chú trọng công tác kiểm tra, thanh tra về chất lượng nhà ở xã hội, việc xét duyệt đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Đặc biệt là kiên quyết xử lý đối với các trường hợp đất đã được Nhà nước giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng, không sử dụng, sử dụng lãng phí hoặc sử dụng sai mục đích, trái pháp luật, chủ đầu tư năng lực yếu kém, không có khả năng hoàn thành, hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản...