Ngành bất động sản 2026: Hưởng lợi từ đẩy mạnh hạ tầng và tháo gỡ pháp lý

Trong báo cáo ngành mới công bố, chuyên viên phân tích của Công ty Chứng khoán KB (KBSV) đã đưa ra nhiều triển vọng cho ngành bất động sản năm 2026.

Theo đó, quá trình tháo gỡ pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp sẽ tạo nền tảng quan trọng để nguồn cung cải thiện và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản phục hồi rõ nét.

Cụ thể, chuyên viên phân tích của KBSV cho biết, năm 2025, ngành bất động sản nhận được nhiều giải pháp tháo gỡ liên quan đến pháp lý. Các văn bản dự thảo khắc phục “nút thắt” ngắn hạn đi cùng ổn định dài hạn đã được đưa ra như Nghị quyết 171/2024/QH15; kèm Nghị định 75/2025/NĐ-CP, Nghị quyết 206/2025/QH15 và Nghị quyết Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai của Quốc hội.

Trong đó, như Nghị quyết Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai của Quốc hội sẽ giúp hoàn thiện cơ chế thi hành Luật Đất đai 2024, giải quyết các vướng mắc về giá đất, bồi thường, thu hồi đất, giao đất, miễn giảm tiền thuê đất, áp dụng các cơ chế linh hoạt hơn như tính tiền sử dụng đất, cho phép thu hồi đất khi thỏa thuận được trên 75%, và quy định rõ hơn về nộp tiền sử dụng đất.

Đây là những động thái nới lỏng tích cực trong cơ chế chính sách của nhà điều hành sau khoảng thời gian thắt chặt trước đó. Xu hướng này nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn sang 2026, khi chính sách có nhiều thời gian hơn để thẩm thấu và phát huy hiệu quả.

Theo đánh giá của KBSV, phần lớn cổ phiếu bất động sản hiện giao dịch với mức P/B thấp hơn đáng kể so với bình quân 5 năm.

Vì vậy, hưởng lợi từ bối cảnh trên, KBSV kỳ vọng số lượng dự án được phê duyệt mới sẽ gia tăng đáng kể khi thời gian thủ tục được rút gọn và cơ chế ngày càng hoàn thiện. Đặc biệt, các dự án gặp vướng mắc sẽ sớm được triển khai và mở bán trở lại trong năm tới.

Một điểm tích cực nữa là các dự án hạ tầng giao thông được triển khai dự kiến sẽ giúp tăng giá trị sản phẩm tại các dự án bất động sản.

Theo đó, trong 2026, ngoài những dự án hạ tầng giao thông đường bộ kết nối đã và đang được triển khai, đáng chú ý sẽ là các đại dự án hạ tầng quy mô lớn (đường sắt cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP HCM,..) đang và sẽ triển khai (tham khảo phần chủ đề Đầu tư công), giúp tạo ra mạng lưới giao thông kết nối đồng bộ và thuận tiện. Điều này giúp mang lại giá trị gia tăng lớn cho các khu vực lân cận, hỗ trợ cho giá của bất động sản tại đây.

Cùng đó, việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng giao thông giúp gia tăng đáng kể mức độ thuận tiện trong sinh hoạt và khả năng khai thác thực tế của bất động sản, từ đó nâng mặt bằng giá và tạo tiền đề để các chủ đầu tư mạnh dạn triển khai các dự án mới.

Đồng thời, xu hướng phổ biến trên thị trường cho thấy nhiều nhà đầu tư sẵn sàng đi trước một bước, tham gia vào các sản phẩm bất động sản tại khu vực có hạ tầng đang hình thành, khiến giá trị tài sản được thiết lập sớm, thậm chí trước khi các công trình hạ tầng đi vào vận hành hoàn chỉnh.

Quá trình tháo gỡ pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp sẽ tạo nền tảng quan trọng để nguồn cung cải thiện và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản phục hồi rõ nét.

Mặt khác, xu hướng dịch chuyển phát triển bất động sản ra vùng ven đang trở nên rất rõ nét do giá bất động sản nội đô tăng cao với phát triển phân khúc cao cấp, không phù hợp với nhu cầu của nhóm có thu nhập trung bình (nhóm vốn có cầu tiềm năng lớn); quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, đẩy các nhà phát triển sang tìm kiếm các dự án khu vực ngoại ô; xu hướng đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông kết nối sẽ gia tăng mức độ thuận tiện đi kèm nhu cầu về không gian sống rộng rãi, môi trường sống tốt hơn thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển ra vùng ven.

Xu hướng này không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà còn phổ biến tại nhiều đô thị lớn trên thế giới. Trong bối cảnh này, KBSV cho rằng các doanh nghiệp sẽ đẩy mạnh hơn việc phát triển quỹ đất tại khu vực lân cận trung tâm và cơ hội phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) sẽ mở rộng. Tỷ lệ hấp thụ đối với các dự án mở bán tại khu vực ngoại ô dự báo cũng sẽ tích cực. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại khu vực ngoại ô và các dự án giao thông trọng điểm sẽ nhờ đó mà hưởng lợi trong 2026.

Ngoài ra, theo như quan sát của KBSV, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 1 - 1,5% giữa các ngân hàng, nhưng mức nền này vẫn đang thấp hơn so với giai đoạn 2020 - 2021.

Nhóm phân tích của KBSV dự báo mặt bằng lãi suất huy động sẽ có thể tăng nhẹ trong năm 2026 với mức tăng 0,5 - 1%, tuy nhiên nhiều khả năng sẽ duy trì ổn định tại đây xuyên năm nhờ ưu tiên của Chính phủ vẫn sẽ là thúc đẩy tăng trưởng. Vì vậy, lãi suất phù hợp sẽ tiếp tục là yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản trong năm tới.

Ngoài ra, theo đánh giá của KBSV, phần lớn cổ phiếu bất động sản hiện giao dịch với mức P/B thấp hơn đáng kể so với bình quân 5 năm. Tuy nhiên, khoảng cách giữa định giá và giá trị nội tại đang dần mở ra dư địa phục hồi đáng kể trong trung và dài hạn.

Trong bối cảnh chu kỳ mới dần hình thành, nhóm phân tích của KBSV cho rằng nhà đầu tư nên tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và năng lực triển khai dự án đã được kiểm chứng. Những doanh nghiệp đáp ứng được các tiêu chí này có khả năng hưởng lợi sớm khi thị trường bước vào giai đoạn hồi phục.