Chi phí quá lớn khiến doanh nghiệp bất động sản chỉ tập trung phân khúc giá cao

Đây là nhận định được TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội đưa ra khi cho rằng, vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản Việt Nam là sự mất cân đối cung - cầu. Chúng ta có một nguồn cầu khổng lồ ở phân khúc giá rẻ và vừa phải, và một nguồn cung cũng rất dồi dào. Tuy nhiên, cung và cầu lại không gặp được nhau.

"Tại sao cung lại chỉ tập trung vào phân khúc giá cao, nguyên nhân chính là do chi phí thể chế, chi phí thủ tục và chi phí thời gian là quá lớn. Với gánh nặng chi phí này, doanh nghiệp chỉ có thể có lãi khi đầu tư vào các dự án phân khúc cao cấp. Làm nhà ở phân khúc thấp và vừa phải gần như không thể có lợi nhuận", TS Nguyễn Sĩ Dũng nêu vấn đề.

Để giải quyết vấn đề này, TS Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng, thay vì can thiệp hành chính, cần vận hành thị trường theo đúng nguyên tắc và đưa ra những phản ứng chính sách phù hợp để điều chỉnh.

Trong đó tập trung vào 3 nhóm chính sách: Giảm chi phí thể chế; Đảm bảo an toàn pháp lý cho người thực thi công vụ và thêm chính sách khuyến khích hấp dẫn doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá hợp lý.

"Chúng ta nên tập trung vào việc khơi thông thị trường bất động sản bằng cách giảm bớt các rào cản về thể chế, thay vì tạo ra một cơ chế "hai giá" phức tạp và tốn kém nguồn lực quản lý như hiện nay", TS Nguyễn Sĩ Dũng đề nghị.

TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội.

Tại cuộc họp ngày 13/1, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, về nguồn cung bất động sản: Nhà ở thương mại, khu đô thị hiện cả nước có 2.169 dự án; Nhà ở xã hội có 698 dự án; đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở đang triển khai xây dựng 548 dự án và đã hoàn thành xây dựng 68 dự án; du lịch, nghỉ dưỡng có 218 dự án; công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng có 223 dự án; khu công nghiệp 447 khu .

Lượng giao dịch bất động sản (giao dịch thị trường sơ cấp) trên cả nước theo các năm cho thấy các năm 2020, 2021 thị trường khá trầm lắng với lượng giao dịch chỉ trên 280.000 giao dịch/năm.

Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, thị trường đã từng bước phục hồi và phát triển trở lại với lượng giao dịch tăng tương ứng ở nhiều loại hình, phân khúc bất động sản khác nhau, với lượng giao dịch đạt từ 537.000- 785.000 giao dịch/năm. Riêng năm 2025, trên cả nước có khoảng 580.437 giao dịch bất động sản thành công.

Đáng nói, các năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm. Trong đó, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền có mức tăng cao nhất, bình quân tăng khoảng 10 – 15%/năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%.

Giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại, văn phòng, khu công nghiệp tăng bình quân khoảng 5 - 10%/năm và thấp hơn nhiều so với mức tăng giá nhà ở, đất ở.

Về lượng tồn kho bất động sản, theo báo cáo của các địa phương, cả 3 loại hình bất động sản là nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đều có lượng tồn kho tăng so với quý III/2025. Trong đó: lượng tồn kho nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 138% so với quý III/2025; loại hình đất nền bằng khoảng 109% so với quý III/2025.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh tại phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/1.

Nguyên nhân của tình trạng này được Bộ Xây dựng lý giải là do nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, hiện còn nhiều dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm.

Nhiều địa phương thiếu chủ động trong quản lý cơ cấu sản phẩm và quỹ đất phát triển nhà ở, chưa quan tâm thỏa đáng đến việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân…

Để khắc phục những tồn tại hiện nay của thị trường bất động sản, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2026, Bộ Xây dựng sẽ tập trung rà soát, nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống thể chế, chính sách pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, khả thi, phù hợp với tình hình thực tiễn và các pháp luật có liên quan.

Đồng thời, đẩy mạnh cải cách hành chính, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng; tăng cường phân cấp, phân quyền gắn với siết chặt kỷ luật, kỷ cương hành chính; ứng dụng mạnh mẽ chuyển đổi số nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế, bất cập trong quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng sẽ tiếp tục đôn đốc các địa phương triển khai thực hiện hiệu quả chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045; thúc đẩy phát triển nhà ở theo quy hoạch, chương trình, kế hoạch, phù hợp với nhu cầu thực tế, tránh đầu tư tràn lan gây lãng phí nguồn lực; gắn phát triển nhà ở với cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; nghiên cứu điều chỉnh cơ cấu và cân đối nguồn cung bất động sản để đưa giá nhà ở về mức hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Bên cạnh đó là triển khai quyết liệt nghị quyết của Chính phủ về chỉ tiêu đột phá phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026 - 2030, phấn đấu hoàn thành mục tiêu Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội; nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, các loại hình nhà ở cho thuê, cho thuê mua; khẩn trương thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để tiếp nhận, quản lý, đầu tư, tạo lập và vận hành quỹ nhà ở; đồng thời duy trì việc xóa nhà tạm, nhà dột nát như một nhiệm vụ thường xuyên, liên tục, bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân, với tinh thần "không để ai bị bỏ lại phía sau".

Cùng đó, sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, kết nối đồng bộ với dữ liệu đất đai, xây dựng, quy hoạch, thuế và tài chính, bảo đảm dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống", liên thông từ trung ương đến địa phương; tăng cường công khai, minh bạch thông tin thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác, chia sẻ dữ liệu.

Ngoài ra, cần tập trung rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tại các dự án nhà ở, bất động sản trên phạm vi cả nước nhằm khơi thông nguồn lực đầu tư; tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản, kịp thời chấn chỉnh và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch, môi giới.

Mặt khác, sớm nghiên cứu chủ trương thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập, báo cáo cấp có thẩm quyền làm cơ sở trình Quốc hội xem xét thí điểm hoặc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản.