Giá nhà ở Việt Nam quá cao, đang gấp đôi chuẩn thế giới

Chia sẻ tại Tọa đàm: “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực” do Báo Lao Động tổ chức, TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE) cho biết, so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia hay Singapore, tỉ lệ giữa thu nhập và giá nhà ở Việt Nam đang ở mức “rất bất hợp lý”.

“Thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam khoảng 7.000–8.000 USD/năm, trong khi giá nhà lên tới 80–100 triệu đồng/m². Với thu nhập như vậy, người dân phải mất 40–50 năm, thậm chí 60 năm mới mua được nhà. Trong khi đó, ở Thái Lan, thu nhập bình quân khoảng 12.000 USD/năm, giá nhà chỉ 2.500–3.000 USD/m². Nếu so sánh tương quan, tỉ lệ giữa thu nhập và giá nhà ở Việt Nam cao gấp khoảng 30–40 lần, trong khi ở các nước kia chỉ khoảng 15–18 lần, tiêu chuẩn trung bình toàn cầu là khoảng 15 lần. Như vậy, giá nhà của Việt Nam đang gấp đôi chuẩn thế giới – quá cao”, ông Lượng nói.

Theo ông, nguyên nhân là do chúng ta đang vướng ở giá đất. Do chưa có dữ liệu chuẩn nên vẫn dựa vào giá đấu, mà càng đấu thì giá càng lên. Chỉ đạo trung ương là phải bình ổn giá đất, nhưng ở địa phương lại đẩy đấu giá để tăng GDP, tăng ngân sách, coi đó là thành tích.

“Một nguyên nhân nữa là quy hoạch tổng thể chưa tốt. Hiện dân cư và nguồn cung nhà ở dồn vào các thành phố lớn. Sắp tới, nếu quy hoạch tốt, phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, hệ thống tàu điện, mở rộng đô thị vệ tinh, gắn kết khu ở với khu sản xuất, thì người dân không cần phải di chuyển 1–2 giờ mỗi ngày để đi làm. Khi đó, chi phí xã hội sẽ giảm, giá nhà cũng sẽ bớt áp lực”, TS. Lượng nêu quan điểm.

TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản.

Ông cho rằng hiện nay có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, nhưng trọng tâm vẫn là khó tiếp cận vốn. “Nhà ở là khoản đầu tư dài hạn, nên nhà nước cần mở rộng các quỹ nhà ở, không thể phụ thuộc hoàn toàn vào vốn tín dụng ngắn hạn của ngân hàng. Dù nhà nước chỉ đạo giảm lãi suất 1–2% so với thương mại, nhưng thực tế người vay vẫn phải mua thêm các gói dịch vụ khác, tính ra còn tốn hơn.”

Về cải cách hành chính hai cấp, TS. Lượng đánh giá đây là bước đi tốt, về lâu dài sẽ giúp giảm thủ tục, nâng năng suất lao động và rút ngắn quy trình để tăng cung nhà ở. “Bản chất thị trường bất động sản là cung luôn chậm hơn cầu. Nếu quy trình cấp phép vẫn mất 2–3 năm mới ra được giấy phép đầu tư thì không thể cứu nổi thị trường. Do đó, khâu thực thi phải nhanh, phải tháo gỡ ngay điểm nghẽn này.”

Theo TS. Lượng, ngay cả thuế cũng cần điều chỉnh cho hợp lý. “Nếu nhà đầu tư lỗ thì họ cũng phải được giảm thuế, bởi vì thuế thu nhập chỉ áp dụng với người có thu nhập. Còn hiện nay, giao dịch lỗ vẫn phải nộp thuế là chưa hợp lý. Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng phần lớn mới là ‘chữa phần ngọn’. Cái gốc vẫn phải bắt đầu từ dữ liệu, đồng bộ pháp luật, đặc biệt là thuế, giá đất và quy hoạch. Khi giải được ba bài toán này, việc điều tiết giá nhà mới dễ dàng.”

Ông cũng cho rằng hiện nguồn vốn vẫn chủ yếu đẩy cho ngân hàng, trong khi ngân hàng cũng chịu áp lực chỉ đạo. “Thực tế, người đi vay phải gánh nhiều loại chi phí: phí vay, phí xác nhận thu nhập từ chính quyền địa phương, phí thuê tư vấn làm thủ tục hành chính... Tất cả những chi phí đó khiến người mua nhà càng khó khăn hơn, dù vốn vẫn là yếu tố quan trọng nhất. Cũng cần thông cảm với ngân hàng, vì họ không thể cho vay dễ dãi. Đồng thời cũng phải chia sẻ với những người ban hành chính sách, bởi mô hình chính quyền hai cấp hiện nay chưa thực sự hoàn thiện.”

Kết lại, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng: “Tổng quan mà nói, tôi vẫn thấy tín hiệu tích cực. Tất cả các chính sách đưa ra đều hướng tới mục tiêu giúp người nghèo, không để ai bị bỏ lại phía sau, đúng với chủ trương của Nhà nước: ai cũng có việc làm, ai cũng có chỗ ở. Tuy vậy, trong bối cảnh hiện nay, các chính sách vẫn chưa hoàn hảo, vẫn còn những khó khăn nhất định – với cơ quan quản lý nhà nước, với chủ đầu tư, và cả với người mua nhà.”