Giá nhà gấp 30-40 lần thu nhập của người dân, cần cắt giảm chi phí hành chính để hạ nhiệt

Giá nhà tại các đô thị lớn đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Theo Bộ Xây dựng, giá chung cư tại Hà Nội hiện dao động từ 70-80 triệu đồng/m2, nhiều khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ khoảng 7.000-8.000 USD/năm, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của người trẻ và người thu nhập trung bình ngày càng xa vời.

Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân không chỉ nằm ở nguồn cung khan hiếm, mà còn đến từ cơ cấu chi phí trong quá trình hình thành giá nhà.

Chia sẻ tại tọa đàm: “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực” do Báo Lao Động tổ chức, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE) cho biết, giá nhà ở Việt Nam hiện cao gấp 30-40 lần thu nhập trung bình của người dân.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE).

Ông Lượng cho biết, giá nhà ở cấu thành từ nhiều loại chi phí, trong đó có những khoản hoàn toàn có thể được điều chỉnh nếu Nhà nước kiểm soát được giá đất và chi phí thủ tục hành chính.

“Để xây dựng một ngôi nhà thì đầu tiên phải tính đến giá thành. Giá thành bao gồm giá đất mà trong giá đất lại có các chi phí về thủ tục đất đai; tiếp đến là giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, máy móc, thiết kế, rồi đến chi phí hành chính, hậu cần và thuế phí. Tất cả những yếu tố này đều cộng vào giá bán. Tôi chưa kể chi phí bán hàng, marketing, logistic… rất nhiều khoản”, ông nói.

Theo TS. Lượng, nếu Nhà nước giữ được giá đất ổn định thì có thể kéo giá nhà xuống, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước hoàn toàn có thể có biện pháp để giá đất không tăng.

“Thứ hai là chi phí thủ tục hành chính – với nhà ở cho đại đa số người dân, nên bỏ bớt các thủ tục như chủ trương đầu tư, giấy phép đầu tư hay giấy phép xây dựng”, ông Lượng đề xuất.

Ông Lượng cho rằng khi có sẵn mặt bằng sạch, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chủ đầu tư chỉ cần “bốc thăm” lô đất, không cần đấu giá.

“Ví dụ, những doanh nghiệp có năng lực tương đương nhau thì Nhà nước tổ chức bốc thăm, có ngưỡng giá cố định, như vậy giá đất sẽ không biến động. Đồng thời, bỏ bớt thủ tục hành chính nhưng ban hành quy chuẩn về xây dựng, môi trường, an toàn để doanh nghiệp thực hiện theo”, ông Lượng dẫn chứng.

Giá nhà cao gấp 30-40 lần thu nhập của người dân.

“Nhà nước có thể thiết kế sẵn 10 mẫu nhà, cấp phép theo mẫu; ai muốn sáng tạo thì được phép trong phạm vi nhất định, còn ai không thì làm theo mẫu chuẩn. Như vậy, doanh nghiệp giảm được chi phí thiết kế. Nếu Nhà nước miễn hoặc giảm thuế, hỗ trợ giá vật liệu xây dựng – như xi măng, cát, đá, sỏi – thì giá nhà chắc chắn sẽ giảm. Còn nếu chỉ dừng ở chính sách trên giấy, không thay đổi căn bản cách làm, thì vẫn chỉ là xử lý phần ngọn”, TS. Lượng chia sẻ thêm.

Về nguồn cung, ông Lượng cho rằng đến nay nhà ở xã hội chưa thành công vì chúng ta đang hiểu sai khái niệm này.

“Thực tế, nhiều người có "quan hệ" mới mua được nhà ở xã hội. Đúng ra, chúng ta phải có ba quỹ nhà: nhà thương mại cho nhóm thu nhập cao; nhà bình ổn cho nhóm thu nhập trung bình – bán trong khung giá quy định, mỗi người chỉ được mua một lần, ai đủ tuổi công dân đều có quyền tiếp cận và nhà ở xã hội cho nhóm yếu thế, người có công, lực lượng vũ trang, người khuyết tật… Quỹ này không bán mà chỉ cho thuê hoặc thuê mua, và kể cả khi người thuê không có tiền trả thì Nhà nước cũng không được tước đi quyền sống của họ”.

TS. Lượng cho rằng nhà ở bình ổn cần có mức giá phù hợp để người lao động sau 10-15 năm tích lũy có thể mua được, còn nhà thương mại có thể cao cấp, gắn với giá trị thị trường.

“Tôi cũng rất đồng tình với quan điểm rằng trong quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng giao thông hiện đại, chúng ta phải nâng cấp quỹ nhà ở, nhất là thay thế 61 khu chung cư cũ xuống cấp – vừa mất mỹ quan, vừa tiềm ẩn nguy hiểm nếu xảy ra động đất hoặc sụt lún do nền đất yếu, nước ngầm rút. Khi nâng cấp quy hoạch và mở rộng tuyến tàu điện ngầm, kết nối các thành phố vệ tinh, sẽ giải quyết được bài toán nhà ở”, ông Lượng chia sẻ.

Theo ông Lượng, hiện nay ai cũng có tâm lý tích lũy để mua thêm nhà – mua cho mình, cho con, rồi mua để cho thuê – trong khi nguồn cung lại nhỏ giọt. “Với cung ít mà nhu cầu liên tục tăng, chắc chắn rất khó để giá nhà giảm”, ông nói.