Đã đến lúc Chính phủ phải ra tay với lãi suất trung hạn - Nút thắt đẩy giá nhà "lên trời"

Trong một cuộc họp mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính từng phê bình các doanh nghiệp bất động sản “để giá nhà ở trên trời”, các chuyên gia bàn tới chính sách đất đai, thủ tục đầu tư, pháp lý dự án… nhưng điểm nghẽn cốt lõi nhất lại ít ai nhìn thấy.

Theo TS Giang Chấn Tây, Giám đốc Công ty TNHH MTV Bội Ngọc, nguyên nhân chính là lãi suất trung hạn quá cao và điều đáng nói là suốt nhiều năm qua vẫn chưa được xử lý.

Nghịch lý ở chỗ, chìa khóa giải quyết vấn đề này lại đang nằm ngay trong tay Chính phủ.

Lãi suất trung hạn - “kẻ đẩy giá nhà lên trời”

Hiện nay, lãi suất cho vay ngắn hạn chỉ khoảng 5,5-6,5%/năm, trong khi lãi suất trung hạn (vốn vay 12 tháng đến 3 năm) lại cao gần gấp đôi, dao động 10-12%, thậm chí 14%/năm.

Một doanh nghiệp muốn đầu tư một dự án bất động sản, dù là nhà ở xã hội, nhà thương mại hay khu dân cư nhỏ đều phải vay vốn trung hạn. Khi chi phí vay vốn cao như vậy, giá thành sản phẩm chắc chắn bị đội lên rất lớn.

Bởi lẽ, doanh nghiệp không thể “làm không công”: Họ phải cộng thêm khoản lợi nhuận tối thiểu 10-12% để bảo toàn vốn và duy trì hoạt động.

TS Giang Chấn Tây, Giám đốc Công ty TNHH MTV Bội Ngọc.

Tổng cộng, chỉ riêng chi phí tài chính và lợi nhuận đã khiến giá bán tăng ít nhất 20-25% mỗi năm.

Sau 4 năm, giá nhà đất hoàn toàn có thể tăng gấp đôi, không phải vì vật liệu hay đất đai khan hiếm, mà vì chi phí vốn bị “siết cổ”.

Hiện tượng “nước nổi thì bèo nổi” - quy luật không thể tránh

Doanh nghiệp đầu tư bất động sản hoặc các ngành có chu kỳ vốn dài đang phải gánh chi phí tài chính quá cao. Đây là hiện tượng “nước nổi thì bèo nổi”: Khi lãi suất tăng, mọi chi phí đầu vào đều bị đẩy lên.

Toàn bộ chi phí lãi vay buộc phải được tính vào giá thành sản phẩm.

Sau đó, nhà đầu tư cộng thêm lợi nhuận tối thiểu và nếu hàng hóa không bán được, họ vẫn phải giữ giá bán đó, vì không thể bán lỗ trong khi vẫn trả lãi ngân hàng đều đặn hàng tháng mà không thể được miễn giảm đồng nào.

Doanh nghiệp, dù muốn giảm giá, cũng không thể làm trái quy luật tài chính.

Một doanh nghiệp vay vốn với lãi suất 12-14%/năm mà lại hạ giá bán, tức là tự đưa mình vào chỗ chết.

Không thể dùng mệnh lệnh hành chính để yêu cầu họ bán rẻ, bởi khi doanh nghiệp sụp đổ, chỉ có ngân hàng phất lên, còn nền kinh tế, nơi tạo ra việc làm và giá trị lại teo tóp dần.

Giá nhà ở Việt Nam hiện cao gấp 30-40 lần thu nhập trung bình của người dân.

Ai cũng biết nhưng không ai làm

Thật lạ, điều này không hề khó nhận ra.

Các chuyên gia đều tính được, doanh nghiệp đều than, ngân hàng đều hiểu rằng chỉ cần giảm chênh lệch giữa lãi suất ngắn hạn và trung hạn, chi phí đầu tư sẽ giảm, doanh nghiệp sống khỏe, người dân mới có thể mua nhà.

Thế nhưng, tất cả chỉ dừng ở lời nói và than thở.

Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đều biết, nhưng dường như không muốn nhìn thẳng, bởi đây là vấn đề nhạy cảm, chạm đến cơ cấu lợi nhuận của ngân hàng.

Trong khi đó, người dân tiếp tục chịu thiệt, còn nền kinh tế gánh một gánh nặng chi phí vô lý.

Kinh tế không thể phát triển với lãi suất trung hạn “trên trời”

Ở các nước phát triển, chênh lệch giữa lãi suất ngắn hạn và trung hạn chỉ 0,5-1%.

Họ hiểu rằng chi phí vốn là nền tảng của toàn bộ chuỗi giá trị.

Nếu vốn quá đắt, thì từ viên gạch, bao xi măng, đến căn hộ đều đội giá và cuối cùng, người dân, nhất là tầng lớp có thu nhập trung bình và thấp là người phải chi trả.

Trong khi đó, Việt Nam lại đang để mức chênh lệch giữa lãi suât vay ngắn hạn và vay trung, dài hạn lên tới 3-4%, thậm chí có nơi lên dến 5%, một con số phi lý trong bối cảnh năng suất lao động thấp, sức mua yếu và tỷ lệ người có khả năng mua nhà chỉ chiếm thiểu số.

Doanh nghiệp “lách luật”, ngân hàng “đau đầu”, nền kinh tế méo mó

Vì lãi suất trung hạn quá cao, nhiều doanh nghiệp buộc phải vay vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn nhằm có lãi suất thấp hơn.

Cán bộ tín dụng và doanh nghiệp đều rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, dẫn tới méo mó chính sách tín dụng và tiềm ẩn nhiều rủi ro - hình thành nên việc làm ăn không chân thật có hệ thống.

Ngân hàng thì biết nhưng “nhắm mắt cho qua” để duy trì tín dụng.

Hệ quả là rủi ro nợ xấu, mất cân đối vốn và áp lực thanh khoản tăng cao, doanh nghiệp chịu nhiều rủi ro.

Đây không chỉ là vấn đề của doanh nghiệp, mà là vấn đề của toàn hệ thống tài chính quốc gia.

Như vậy, có thể khẳng định rằng: Lãi suất trung hạn quá cao chính là điểm nghẽn lớn của nền kinh tế Việt Nam hiện nay và là nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao.

Nếu không điều chỉnh, giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang, chi phí đầu tư hạ tầng - nhà xưởng - sản xuất sẽ bị đội lên, làm suy giảm sức cạnh tranh quốc gia và thu hẹp cơ hội phát triển của người dân, đặc biệt là giới trẻ.

Chính phủ cần phải can thiệp

Giá nhà cao, đầu tư đình trệ, doanh nghiệp kiệt quệ, tất cả đều có cùng một gốc: Lãi suất trung hạn phi lý.

Để xử lý tình trạng này, theo TS Giang Chấy Tây, cần điều chỉnh lại khung chênh lệch lãi suất trung hạn - ngắn hạn. Ngân hàng Nhà nước cần quy định biên độ chênh lệch không quá 1% giữa lãi suất ngắn hạn và lãi suất trung, dài hạn.

Ví dụ, nếu lãi suất ngắn hạn là 6,5%/năm thì lãi suất trung hạn không nên vượt quá 7,5%/năm;

Đồng thời cần khuyến khích các ngân hàng thương mại tái cơ cấu danh mục vốn huy động; tăng tỷ trọng vốn trung - dài hạn từ kênh trái phiếu, quỹ tiết kiệm dài hạn; giảm phụ thuộc vào nguồn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn.

Bên cạnh đó, cần xem xét miễn, giảm phí phạt trả nợ trước hạn hoặc nghiêm cấm thực hiện việc phạt vạ vô lý này, nhằm khuyến khích doanh nghiệp trả nợ sớm khi có điều kiện và đồng thời cũng nhằm giảm giá thành nhà, đất, giảm nợ xấu và tăng vòng quay vốn, góp phần vào hỗ trợ an sinh xã hội cùng với Chính phủ.

Đặ biệt, Chính phủ cần chỉ đạo điều chỉnh chính sách lãi suất, rút ngắn khoảng cách giữa vốn ngắn hạn và trung hạn về không quá 1%.

Theo TS Giang Chấn Tây, các giải pháp này không chỉ giúp hạ chi phí tài chính, giảm giá nhà, giá đất và chi phí đầu tư, tăng hiệu quả sản xuất - kinh doanh, ổn định tâm lý thị trường... mà còn tạo cơ hội an cư thật sự cho người dân Việt Nam.

Không thể để nền kinh tế “chết dần vì chi phí vốn”

Nếu thật sự muốn khôi phục niềm tin của người dân và doanh nghiệp, hãy bắt đầu từ chính sách lãi suất.

Không thể nói đến bình ổn giá nhà, an sinh xã hội hay phát triển bền vững khi chi phí vốn vẫn bị đội lên bởi chính hệ thống tài chính quốc gia.

Một nền kinh tế chỉ mạnh khi vốn rẻ, luân chuyển nhanh và công bằng cho cả người vay lẫn người gửi.

Giải pháp đã rõ - giờ chỉ cần hành động

Giảm lãi suất trung hạn - gỡ nút thắt giá nhà - cứu nền kinh tế. Đó không chỉ là một khẩu hiệu, mà là một yêu cầu cấp bách của thực tiễn.

Giấc mơ có một mái nhà không thể mãi là giấc mơ xa vời.

Đã đến lúc Chính phủ cần ngồi lại với Ngân hàng Nhà nước để cùng tháo nút thắt lãi suất, giúp dòng vốn chảy đúng vào nền kinh tế thực.

Hạ lãi suất trung hạn không chỉ là chuyện kỹ thuật tài chính, mà là một quyết định nhân văn giúp hàng triệu người trẻ có cơ hội an cư, doanh nghiệp có thể tái đầu tư và phát triển.

Khi vốn được lưu thông hợp lý, doanh nghiệp sống được, người dân sống khỏe, đó mới là nền kinh tế bền vững mà Chính phủ mong muốn.

Mọi cải cách đều bắt đầu từ một chữ “dám” - dám nhìn thẳng, dám hành động.

Đã đến lúc cần một hành động quyết liệt, để đồng tiền trở lại phục vụ con người, chứ không phải bóp nghẹt họ.