Có hết thời đầu cơ, lướt sóng nhà đất?

Hạn chế tình trạng lướt sóng, đầu cơ

Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng.

Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ tính theo giá bán và thời gian sở hữu. Cụ thể, dưới 2 năm mức thuế là 10%, từ 2-5 năm mức thuế là 6%, từ 5-10 năm mức thuế là 4% và từ 10 năm trở lên là 2%.

Nhận định về đề xuất này, trao đổi với phóng viên Báo Tuổi trẻ Thủ đô, ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, đề xuất tính thuế này sẽ hạn chế tình trạng lướt sóng, đầu cơ lan rộng, gây sốt đất ảo, lạm phát tài sản và đẩy giá nhà vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần, mức này dễ tạo ra nghịch lý với người đầu tư dài hạn, tuy ít lãi nhưng vẫn bị đánh thuế như người đầu cơ siêu lợi nhuận.

Trong khi đó, mức thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là cách tiếp cận đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân, tức đánh vào phần lợi tức, chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ chi phí hợp lệ.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi.

“Cách tính này phản ánh tinh thần công bằng, ai đầu tư lãi nhiều đóng thuế nhiều; ai lãi ít, thậm chí lỗ, có thể không phải nộp thuế. Khuyến khích người dân lưu giữ chứng từ, hóa đơn minh bạch, đồng thời thúc đẩy văn hóa tài chính cá nhân”, ông Huy nói.

Cũng theo ông Nguyễn Quang Huy, đề xuất sửa đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là bước cải cách tài khóa quan trọng, việc này không chỉ đơn thuần điều chỉnh nguồn thu ngân sách, mà còn định hình lại cách vận hành thị trường bất động sản, vốn đang chịu nhiều bất cập; trong đó có tình trạng giao dịch bất động sản phổ biến hiện tượng “hai giá”, “lách luật”, làm xói mòn lòng tin vào thể chế và thị trường.

Vị chuyên gia cho rằng, thuế càng cao, giao dịch càng nhanh sẽ càng tốn kém, làm giảm hấp lực của “lướt sóng” – một mục tiêu nhất quán của dự thảo. Mặt khác, việc đánh thuế này sẽ thúc đẩy nắm giữ lâu dài, ổn định thị trường.

Nói về ưu điểm nổi bật của đề xuất trên, ông Huy nhận định, sẽ tạo sự công bằng thuế – minh bạch tài chính cá nhân; giảm khuyến khích khai gian giá bán thấp; buộc người dân lưu và cung cấp chứng từ, hoá đơn, qua đó giúp nâng cao văn hoá tài chính cá nhân.

Đồng thời, việc đánh thuế cũng sẽ kiềm chế đầu cơ chớp nhoáng; giảm sức hút của các giao dịch mua bán nhanh nhằm trục lợi. Đồng thời tạo nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững; thu được đầy đủ hơn từ các giao dịch có lợi nhuận, tránh tình trạng thất thu do khai giá thấp.

Ở chiều ngược lại, đề xuất của Bộ Tài chính cũng đưa ra một số thách thức, rủi ro. Theo đó, để làm được điều này phải đáp ứng được yêu cầu cao về hạ tầng và dữ liệu; cần liên thông dữ liệu giữa đất đai – ngân hàng – công chứng – thuế để xác minh giá mua, giá bán và chi phí hợp lý. Nếu thiếu điều này, người dân kê khai có thể thiếu chính xác, làm chính sách mất hiệu quả.

Bên cạnh đó, sẽ khó phân biệt người mua ở thật và đầu cơ. Người bán vì lý do chính đáng (thay công việc, gia đình…) vẫn có thể bị áp thuế cao nếu bán sớm, gây áp lực lên đối tượng mua ở thật nếu thiếu cơ chế miễn giảm nhân văn. Cùng đó, người mua thực tế có thể phải chịu mức giá cao do người bán tính toán để bù đắp thuế, làm giảm mục tiêu ổn định giá.

Trước hết nên thí điểm tại các thành phố lớn

Trên cơ sở đó, ông Huy cho rằng, nếu được triển khai thì nên có lộ trình thận trọng, trước hết nên thí điểm tại các thành phố trực thuộc Trung ương như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng… với các cơ sở dữ liệu đã bước đầu số hoá để kiểm nghiệm vận hành, phát hiện điểm “nghẽn” và điều chỉnh chính sách.

Việc đánh thuế cũng sẽ kiềm chế đầu cơ chớp nhoáng; giảm sức hút của các giao dịch mua bán nhanh nhằm trục lợi.

Đồng thời, cơ quan quản lý cũng phải phát triển hoàn thiện hạ tầng dữ liệu liên ngành. Trong đó, việc liên thông hệ thống công chứng, ngân hàng, cơ quan thuế và đất đai, đảm bảo thông tin giao dịch minh bạch, kiểm soát chặt chẽ.

Bên cạnh đó, cần xây dựng khung miễn giảm thông minh. Theo đó, cần xác định rõ điều kiện miễn thuế hoặc giảm nhẹ cho người mua ở thật gồm thay đổi việc làm, hoàn cảnh gia đình, chuyển vùng… bảo đảm mục tiêu xã hội không bị chà đạp.

Cùng đó, cần tăng cường giám sát và chế tài kê khai: Quảng bá văn hóa tuân thủ, đồng thời áp dụng phạt nghiêm với hành vi khai sai giá, nhằm bảo vệ nhu cầu ở thực và ổn định thị trường.
Ngoài ra, cần xem xét bổ sung công cụ thuế bổ sung như thuế tài sản hoặc thuế lũy tiến đối với từng cá nhân sở hữu nhiều bất động sản; tạo thêm rào cản đầu cơ dài hạn chưa khai thác hiệu quả.

"Sau 12-24 tháng thí điểm, đánh giá tác động kinh tế - xã hội, tiếp thu góp ý, hoàn thiện chính sách và lộ trình nhân rộng toàn quốc", ông Huy góp ý.

Nhận định chung, ông Huy cho rằng, chính sách thuế 20% trên lợi nhuận thực và phân cấp theo thời gian sở hữu là bước cải cách sâu sắc, phù hợp với bản chất giao dịch, công bằng và có khả năng hạn chế đầu cơ ngắn hạn.

Tuy nhiên, hiệu quả chính sách còn phụ thuộc vào năng lực số hoá dữ liệu, giám sát kê khai và hệ thống miễn giảm nhân văn; lộ trình thí điểm có kiểm soát tại các đô thị lớn là rất cần thiết để bảo đảm chính sách được vận hành trong thực tế trước khi nhân rộng.

"Chỉ khi các điều kiện này được đảm bảo, chính sách mới có thể phát huy tác dụng ổn định thị trường, bảo vệ người có nhu cầu thật, và góp phần vào ngân sách một cách bền vững", ông Nguyễn Quang Huy nhận định.

Trước đó, lý giải về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn cho biết, qua tính toán, so với mức thuế hiện đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng thì việc thu thuế 20% trên thu nhập sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương.

Trong một số trường hợp, khi chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ, thì việc thu thuế 20% trên thu nhập thậm chí sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn, việc thu thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản.

Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng tiền thuế phải nộp

Tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính cũng đã có nội dung về đề xuất tỷ lệ thu thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản theo thời gian nắm giữ để hạn chế đầu cơ.

Thực tế từ tham khảo kinh nghiệm quốc tế cho thấy, một số quốc gia có sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế.

Trong đó, một số nước đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian nắm giữ bất động sản. Về việc này, Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn cho biết, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục tham khảo kinh nghiệm của các nước có điều kiện tương đồng để có đề xuất phù hợp với Việt Nam.