Xét xử tranh chấp về đất đai: Đừng tạo tiền lệ cho lòng tham và sự lật lọng

PV: Chào luật sư, xung quanh vụ việc vợ bị đơn định nhảy lầu tự tử sau khi nghe tòa tuyên án vụ án tranh chấp đất đai tại quận Gò Vấp, TP HCM đang có nhiều ý kiến bình luận về phán quyết của hai cấp tòa án. Vậy theo diễn biến vụ án, việc xác định quan hệ pháp luật, Tòa án phải giải quyết và tính thời hiệu khởi kiện cụ thể thế nào?

Luật sư Nguyễn Thị Tuyết

LS: Quan điểm của TAND quận Gò Vấp: Với nội dung ông Phan Quý khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất giữa ông với ông Dư, Thắng, Sĩ trước đây là vô hiệu, TAND quận Gò Vấp đã xác định đây là tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng đất (quyền sử dụng đất). Từ đó, áp dụng thời hiệu khởi kiện là ba năm kể từ ngày nguyên đơn biết bị đơn xây dựng nhà không phép trên đất nông nghiệp (ngày 29/3/2017) theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

Quan điểm của TAND TP HCM: Ngược lại với quan điểm của Tòa án quận Gò Vấp, Hội đồng xét xử phúc thẩm TAND TP HCM lại cho rằng, đây là tranh chấp quyền sử dụng đất, nên căn cứ vào khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 xác định đây là quan hệ “tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ)”, từ đó không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Tôi cho rằng, TAND Quận Gò Vấp đã xác định đúng quan hệ pháp luật phải giải quyết là “tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng đất” bởi nó phản ánh đúng yêu cầu khởi kiện của ông Quý (yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu) cũng như yêu cầu phản tố của bị đơn (buộc bên bán đất hoàn tất thủ tục mua bán).

Nhưng về thời hiệu thì cả hai cấp Tòa án đều xác định không đúng. Theo tôi, trong vụ này, giao dịch mua bán đất đã vi phạm về hình thức giao dịch. Lẽ ra, các bên phải lập văn bản về việc chuyển nhượng đất và được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Cho nên, Tòa án phải áp dụng điểm d khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự (BLDS) xác định giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức, từ đó để tính thời hiệu là hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập (là ngày giao dịch viết tay được các bên lập nhưng chưa được công chứng, chứng thực). TAND quận Gò Vấp áp dụng theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 để tính thời hiệu là ba năm kể từ ngày bị đơn xây nhà không phép đưa ra không là không chính xác. Bởi Điều 429 quy định thời hiệu khi các quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền trong hợp đồng bị vi phạm, tức là vi phạm về nội dung của hợp đồng.

Với việc xác định thời hiệu là hai năm theo khoản 1 Điều 132 thì yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu của ông Phan Quý đã hết thời hiệu khởi kiện (ông Quý bán đất năm 2002, 2009 nhưng đến năm 2017, ông Quý mới có yêu cầu không công nhận các hợp đồng). Như vậy, căn cứ khoản 2 Điều 132 BLDS thì tòa án phải xác định nguyên đơn không còn quyền khởi kiện.

PV: Trong vụ án này, theo luật sư hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Phan Quý và các ông Dư, Sỹ, Thắng có thể vô hiệu không?

LS: Trong vụ án này, bên mua đất đã thực hiện xong 100% nghĩa vụ giao tiền và quyền nhận đất của mình, còn bên bán cũng đã nhận đủ tiền và giao đất trên thực tế cho bên mua; bên mua đất đã đang sinh sống ổn định trên đất nhiều năm, không có tranh chấp gì, bên bán đất chỉ còn phải thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết là sẽ tách thửa, đăng bộ diện tích đất, tạo điều kiện cho bên mua làm thủ tục sang tên.

Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự thì: “… nếu giao dịch dân sự được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của pháp luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Rõ ràng, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Phan Quý với các ông Dư, Sỹ và Thắng (tuy có vi phạm về hình thức nhưng bên mua đã thực hiện 100% nghĩa vụ theo thỏa thuận trong giao dịch) là giao dịch có hiệu lực chứ không thể vô hiệu như phán quyết của Tòa án cấp phúc thẩm. Khi Tòa án tuyên bố các giao dịch này có hiệu lực thì các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa. Cơ quan chức năng sẽ căn cứ bản án có hiệu lực này để đăng ký quyền sử dụng đất cho các bị đơn khi có yêu cầu.

PV: Vậy theo luật sư yêu cầu phản tố của bị đơn có phù hợp hay không?

LS: Bị đơn phản tố yêu cầu nguyên đơn hoàn tất việc chuyển nhượng. Nếu ông Quý không thực hiện thì yêu cầu tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Quý và các bên.

Yêu cầu phản tố này phù hợp với quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 nên cần được Tòa án chấp nhận.

Trong thực tế, trong rất nhiều năm trước đây, đất nước ta vốn tồn tại một thực tế lịch sử rằng: người dân quan niệm hết sức đơn giản trong việc chuyển nhượng đất, hầu hết mọi người chỉ giao dịch viết tay khi mua bán đất, không qua công chứng hay chứng thực – vi phạm pháp luật về mặt hình thức của giao dịch. Nhưng về mặt nội dung, các bên rất tin tưởng nhau, các quyền và nghĩa vụ về giao tiền, giao đất cho nhau được thực hiện đầy đủ, nhiều khi chẳng có ai làm chứng. Họ chỉ còn nghĩa vụ đăng ký và nộp thuế cho nhà nước mà thôi.

Người thân của các bị đơn tại phiên tòa (nguồn danviet.vn)

Nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại đất thì đó là một quyết định “cổ xúy”, ủng hộ cho thói “lật lọng, bất tín” xuất phát từ lòng tham lam và sự tha hóa về đạo đức. Quyết định của Tòa án sẽ có thể tạo ra như một loại virú có hại, lan truyền một cách nhanh chóng trong đời sống xã hội, tạo ra dịch “kiện”; bởi vô hình chung, nó khuyến khích những ai trước đây đã bán đất nhưng không được cơ quan chức năng chứng thực thì hãy “cứ kiện đi, phần thắng sẽ thuộc về các bạn!”

Thật đau lòng cho tư pháp nước nhà nếu thực sự điều đó xảy ra.

Quay trở lại vụ án của ông Quý, ông Dư, ông Thắng và ông Sỹ. Nay Bản án phúc thẩm tuyên bố nguyên đơn “thắng kiện” hoàn toàn, bị đơn “thua kiện” hoàn toàn đã có hiệu lực pháp luật. Các đương sự không còn quyền kháng cáo. Tuy nhiên, nếu xét thấy phán quyết của TAND TP Hồ Chí Minh không phù hợp với pháp luật, ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự thì họ còn một quyền nữa, đó là quyền khiếu nại giám đốc thẩm. Theo đó, ông Dư, ông Sỹ và ông Thắng có thể viết đơn khiếu nại Giám đốc thẩm gửi đến Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hoặc Chánh án Toà án nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh để yêu cầu kháng nghị giám đốc thẩm. Nếu có căn cứ, nhường có thẩm quyền sẽ ban hành kháng nghị để giải quyết vụ án theo thủ tục xét xử giám đốc thẩm. Hy vọng vụ án sẽ đem lại công lý, công bằng cho cả nguyên đơn và bị đơn.

Cảm ơn Luật sư!

Trước đó, theo hồ sơ vụ án, năm 1999, vợ chồng ông Phan Quý (nguyên đơn trong vụ án) nhận chuyển nhượng từ ông Huỳnh Hữu Lợi tổng diện tích 3.500m² đất thuộc thửa 504, tờ bản đồ số 40, phường 15, quận Gò Vấp.

Năm 2002, ông Phan Quý bán lại cho ông Khâu Văn Sĩ 500m² đất bằng giấy tay, không qua công chứng hoặc chứng thực.

Năm 2009, vợ chồng ông Phan Quý tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Lê Văn Dư và ông Lê Sỹ Thắng (ông Thắng là cháu ông Dư) mỗi người 87m² đất. Khi chuyển nhượng thì ông Dư và ông Thắng được hứa hẹn sẽ tách thửa, đăng bộ diện tích đất.

Sau đó, các ông Dư, Thắng, Sĩ (cả ba ông là bị đơn trong vụ kiện) có chuyển nhượng đất qua lại cho nhau và việc mua bán chỉ có hợp đồng viết tay, không được công chứng hay chứng thực.

Sau khi mua đất, gia đình các ông đã chuyển về mảnh đất đã mua (phường 15, quận Gò Vấp) sinh sống ổn định, không tranh chấp với ai. Họ cũng tiến hành kê khai tạm trú tạm vắng và được chính quyền địa phương cấp số nhà để quản lý.

Bị đơn Lê Dư trong vụ án "đòi lại đất đã bán"

Mặc dù giao dịch mua bán đất chỉ viết tay, không được công chứng, chứng thực nhưng các bên cơ bản đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận, bên bán đất là ông Phan Quý đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận và đã giao đất cho bên mua; bên mua đất là các ông Dư, Sỹ và Thắng đã trả đủ tiền, đã nhận đủ đất và sinh sống ổn định trên mảnh đất đã mua.

Năm 2015, ông Sỹ và ông Thắng bán lại đất cho ông Dư nên ông Dư đã quản lý, sử dụng toàn bộ diện tích 674m2 đất. Khoảng cuối tháng 3/2017, con trai ông Quý là Phan Anh Tuấn tìm đến nhà ông Dư, buộc ông này trả lại toàn bộ phần diện tích đất 674m2 mà ông Dư đang quản lý (đất này có nguồn gốc do ông Quý đã bán cho ông Dư, ông Sỹ và ông Thắng), nhưng ông Dư không đồng ý trả lại.

Giữa năm 2017, ông Phan Quý khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất giữa ông với ông Dư, ông Thắng, ông Sỹ trước đây là vô hiệu. Phía bị đơn phản tố yêu cầu nguyên đơn hoàn tất việc chuyển nhượng, nếu ông Quý không thực hiện thì yêu cầu tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý và các bên.

Vụ án được TAND quận Gò Vấp xét xử tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Quý, hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý và ông Sĩ. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Dư, công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với ông Dư, ông Quý với ông Thắng.

Không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm, Viện KSND Q.Gò Vấp đã có kháng nghị yêu cầu TA cấp phúc thẩm hủy hợp đồng mua bán đất của ông Quý với ông Sĩ do Tòa án sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng tố tụng; các đương sự đã kháng cáo.

Cả 3 hợp đồng chuyển nhượng đất...vô hiệu

Trong phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử phúc thẩm mà chủ tọa là Thẩm phán Đỗ Khắc T, Phó Chánh án TAND TP HCM đã tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Phan Quý, tuyên bố cả 3 hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Phan Quý với các bị đơn đều vô hiệu; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

Cụ thể: HĐXX đã căn cứ vào Điều 266, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 và khoản 2 Điều 148 của BLTTDS 2015 và quyết định:

Không công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ giữa phía ông Quý và các bị đơn. Công nhận 674m² đất thuộc QSDĐ của gia đình ông Quý. Khi nhận lại đất, phía ông Quý có trách nhiệm thanh toán cho các bị đơn (và người liên quan) khoản tiền như sau: vợ chồng ông Khâu Văn Sĩ hơn 1,3 tỷ đồng, vợ chồng ông Lê Văn Dư hơn 835 triệu đồng, vợ chồng ông Lê Sĩ Thắng hơn 835 triệu đồng. Việc trả đất và thanh toán được thực hiện đồng thời.

Ngoài ra, cấp phúc thẩm nêu rõ trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến các khoản tiền đương sự đã thanh toán cho nhau khi nhận chuyển nhượng phần đất nêu trên và các thiệt hại phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng thì đương sự có quyền khởi kiện ra tòa.

Sau khi nghe tuyên án, các bị đơn kêu gào, ông Dư đập đầu vào tường, còn vợ ông Dư định nhảy lầu tự tử (nhưng rất may được bảo vệ cơ quan ngăn lại).