Quảng Ninh: Nhà nước nguy cơ thất thoát hàng trăm tỷ đồng tại dự án Green Dragon City Cẩm Phả

Giao đất, phê duyệt giá đất sai quy định pháp luật?

Như chúng tôi đã thông tin, ngày 1/2/2019, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành Quyết định 539/QĐ-UBND về việc giao đất cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển Công nghiệp TTP để thực hiện dự án Khu đô thị - du lịch, dịch vụ Bái Tử Long I (tên thương mại là Green Dragon City Cẩm Phả) tại phường Cẩm Trung, Cẩm Thành, Cẩm Bình TP Cẩm Phả.

Theo nội dung quyết định, UBND tỉnh Quảng Ninh giao 391.092,3 m2 đất cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển Công nghiệp TTP để thực hiện dự án Khu đô thị Green Dragon City Cẩm Phả tại phường Cẩm Trung, Cẩm Thành, Cẩm Bình TP Cẩm Phả. Trong đó, diện tích thuộc địa bàn phường Cẩm Trung là 47.656,12 m2, diện tích thuộc địa bàn phường Cẩm Thành là 127.461,88 m2 và diện tích tại phường Cẩm Bình là 215.974,30 m2.

Cũng theo quyết định, trong 391.092,3 m2 đất giao cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển Công nghiệp TTP để thực hiện dự án Khu đô thị Green Dragon City Cẩm Phả có 148.004,80 m2 đất ở giao với hình thức có thu tiền sử dụng đất (trong đó, xây thô và hoàn thiện mặt ngoài 286 căn nhà shophouse và nhà biệt thự, còn lại là 896 ô đất nền).

Bên cạnh đó, còn có 37.270,50 m2 quỹ đất 20% đất ở để phát triển nhà ở xã hội; 27.960,67 m2 đất xây xanh công viên quảng trường; 5.005,70 m2 đất mặt nước; 170.450,93 đất đường giao thông; còn lại là đất bãi đỗ xe, đầu mối hạ tầng kỹ thuật. Hình thức giao đất là không thu tiền sử dụng đất, sau khi hoàn thành xây dựng bàn giao lại cho địa phương quản lý.

Đáng nói, chiếu theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, dự án Khu đô thị Green Dragon City Cẩm Phả thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, UBND tỉnh Quảng Ninh lại giao đất cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển Công nghiệp TTP để thực hiện dự án mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo tài liệu của phóng viên thu thập được, ngày 6/8/2019, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành Quyết định 3254/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất tại dự án khu đô thị Green Dragon City Cẩm Phả.

Theo đó, giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất đối với 148.004,8m2 đất ở tại dự án khu đô thi Green Dragon City Cẩm Phả là 673.269 đồng/m2. Giá trị đầu tư của dự án 792,57 tỷ đồng, giá trị tiền sử dụng đất là 380,87 tỷ đồng, trong đó thu tiền sử dụng đất của nhà đầu tư là 99,6 tỷ đồng và giá trị quỹ đất 20% của 37.270,5 m2 đất ở tương ứng với giá trị hơn 281 tỷ đồng.

Dự án Green Dragon City Cẩm Phả nhìn từ trên cao.

Được biết, trong đơn gửi các cấp có thẩm quyền tỉnh Quảng Ninh, Luật sư Nguyễn Văn Chung - Công ty Luật Bình Minh (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Ninh) cho biết, chiếu theo khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì dự án khu đô thị Green Dragon City Cẩm Phả không thuộc trường hợp Nhà nước phê duyệt giá đất cụ thể để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất.

Vì vậy, theo Luật sư Chung thì Quyết định 3254/QĐ-UBND ngày 6/8/2019 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất tại dự án khu đô thị Green Dragon City Cẩm Phả được ban hành trái pháp luật.

Đồng thời, Luật sư Chung cũng dẫn chứng, theo mục 11 Bảng giá đất năm 2015-2019 của phường Cẩm Bình và căn cứ Quyết định 11/2018/QĐ-UBND ngày 28/12/2018 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quy định hệ số điều chỉnh giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2019, hệ số điều chỉnh áp dụng cho vị trí trên là 1,3.

Theo phân tích của vị luật sư, nếu áp dụng giá đất thấp nhất trong bảng giá đất tại vị trí nêu trên để xác định giá đất nhà nước tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân được xác định là 25 triệu đồng/m2 X 1,3 = 3,25 triệu đồng/m2.

Mặt khác, giá đất cụ thể được quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 khi được phê duyệt sẽ cao hơn bảng giá đất nhà nước công bố hàng năm là từ 2-3 lần.

Cổng dự án Green Dragon City Cẩm Phả.

Với những phân tích trên, theo Luật sư Chung, nếu thực hiện đúng quy định thì với 148.004,8m2 đất ở tại dự án khu đô thị Green Dragon City Cẩm Phả, Nhà nước sẽ thu thêm được ít nhất là 148.004,8m2 x 3.250.000 đồng/m2 = 481 tỷ đồng. Sau khi trừ đi số tiền 99,6 tỷ đồng tiền sử dụng đất của nhà đầu tư (theo cách tính của tỉnh Quảng Ninh), có thể thấy số tiền Nhà nước khả năng bị thất thoát là 381.368 tỷ đồng.

Chủ đầu tư là cái tên quen thuộc của tỉnh Quảng Ninh

Liên quan đến quá trình giao đất, phê duyệt giá đất thực hiện dự án Green Dragon City Cẩm Phả, phóng viên đã liên hệ đặt lịch làm việc với UBND tỉnh Quảng Ninh và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh. Đến nay, sau nhiều ngày trôi qua, chúng tôi chưa nhận được phản hồi chính thức từ các cơ quan này.

Trước đó, ngày 14/7, chia sẻ với phóng viên, bà Nguyễn Thị Thu Hương - Chánh Văn phòng HĐND và UBND TP Cẩm Phả cho biết, sau phản ánh của báo chí và kiến nghị của Luật sư Nguyễn Văn Chung - Công ty Luật Bình Minh, UBND tỉnh Quảng Ninh đã giao các đơn vị liên quan rà soát lại quy trình triển khai thực hiện khu đô thị Green Dragon City Cẩm Phả.

Theo ghi nhận của phóng viên, khu vực dự án Green Dragon City Cẩm Phả có quy mô rất rộng, nằm trải dài bên bờ Vịnh Bái Tử Long. Hiện tại, hạ tầng dự án cũng cơ bản đã được hoàn thiện nên chủ đầu tư đã thực hiện rao bán bất động sản từ nhiều tháng nay.

Được biết, khu đất thực hiện dự án Green Dragon City Cẩm Phả trước đây là dự án Khu dân cư đô thị, công trình công cộng, du lịch, thương mại và cây xanh công viên hồ cảnh quan nằm trên địa bàn 3 phường Cẩm Bình, Cẩm Thành và Cẩm Trung (TP Cẩm Phả) do Tổng Công ty Đông Bắc làm chủ đầu tư với tổng diện tích quy hoạch, xây dựng trên 100ha.

Dự án này có khởi điểm từ tháng 8/2010, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ra Quyết định số 2488/QĐ-UBND về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư đô thị, Khu các công trình công cộng, du lịch và dịch vụ thương mại; Khu cây xanh công viên hồ cảnh quan tại phường Cẩm Trung, Cẩm Thành và Cẩm Bình thuộc TP Cẩm Phả.

Trụ sở Công ty CP Đầu tư Phát triển Công nghiệp TTP tại số 51, đường Bái Tử Long, Phường Cẩm Trung, TP Cẩm Phả, Quảng Ninh.

Theo quy hoạch chi tiết được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt, diện tích đất gần 395.000m2 sẽ dành để xây dựng chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho khoảng 2.500 người. Khu nhà ở này sẽ được xây dựng theo hướng văn minh, hiện đại, có đường đi, sân chơi, đường dạo, tiểu cảnh, đất dành cho cây xanh, công viên, hồ cảnh quan, khu vui chơi thiếu nhi, trường học, khu dịch vụ thương mại...

Tại thời điểm đó, dự án được đánh giá là có quy mô lớn, được quy hoạch chi tiết, phù hợp với toàn bộ tuyến ven biển, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn, điều kiện của một khu đô thị văn minh, xanh - sạch - đẹp, tiện nghi; tạo điểm nhấn đậm nét và tinh tế cho không gian kiến trúc đô thị của Cẩm Phả, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Ninh.

Tuy nhiên sau đó, Tổng Công ty Đông Bắc không triển khai dự án và để nó nằm bất động từ đó đến nay.

Sau 8 năm “ngủ đông”, ngày 4/1/2018, tại Văn bản số 46/UBND-QH1 về việc thực hiện dự án Khu dân cư đô thị; khu các công trình công cộng, du lịch và dịch vụ thương mại; khu cây xanh công viên hồ cảnh quan tại phường Cẩm Trung, Cẩm Thành, Cẩm Bình; UBND tỉnh Quảng Ninh đồng ý chủ trương để Công ty CP Đầu tư Phát triển Công nghiệp TTP tiếp nhận và triển khai dự án.

Nói về Công ty CP Đầu tư Phát triển Công nghiệp TTP, khi đến TP Cẩm Phả hỏi về doanh nghiệp này, nhiều người cho biết đây là công ty lớn và đang triển khai nhiều dự án bất động sản quy mô rất lớn tại Quảng Ninh.

Mới đây nhất, tháng 2/2020, UBND tỉnh Quảng Ninh đã có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án Khu đô thị - du lịch, dịch vụ Bái Tử Long II tại phường Cẩm Trung, TP Cẩm Phả đối với Công ty CP Đầu tư Phát triển Công nghiệp TTP (tên giao dịch là Công ty CP Tập đoàn đầu tư phát triển công nghiệp TTP).

Theo đó, dự án Khu đô thị - du lịch, dịch vụ Bái Tử Long II có diện tích gần 49ha, trong đó diện tích đất ở 21ha (bao gồm cả đất nhà ở xã hội là 4ha), diện tích đất công trình nhà văn hóa 505m2, diện tích đất trường học 2,1ha, đất thương mại 1,5ha, đất cây xanh công viên quảng trường 2,7ha, diện tích đất mặt nước 1,1ha, đất đường giao thông 20ha.

Diện tích đất trúng đấu giá để làm Khu đô thị - du lịch, dịch vụ Bái Tử Long II là 18,3ha gồm diện tích đất ở 16,8ha, trong đó đất ở xây thô hoàn thiện mặt ngoài là 10,4ha sẽ xây 479 căn nhà gồm 16 căn shophouse, 374 căn liên kế và 89 căn biệt thự; đất ở 6,3ha sẽ do nhà đầu tư thứ cấp xây dựng theo thiết kế được cấp có thẩm quyền phê duyệt gồm 474 căn liên kế. Đối với đất ở này, nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Còn diện tích đất thương mại dịch vụ 1,5ha, nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê 50 năm.

Đối với diện tích còn lại của dự án (gồm đất nhà ở xã hội 20%, đất cây xanh, công viên, quảng trường, đất nhà văn hóa, trường học, đất mặt nước, đất công trình giao thông hạ tầng kỹ thuật... sẽ được giao đất không thu tiền sử đất trong thời gian thực hiện dự án và không được điều chỉnh quy hoạch, không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đáng nói, Khu đô thị - du lịch, dịch vụ Bái Tử Long I (tức Green Dragon City Cẩm Phả) và Khu đô thị - du lịch, dịch vụ Bái Tử Long II là hai dự án về cơ bản mô hình đầu tư là giống nhau. Vì vậy, tại sao một dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất, còn dự án thì không?

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin.