Diễn biến mới 'kỳ lạ' vụ bán rẻ 43ha đất công ở Bình Dương

Quan điểm khó hiểu

Theo nguồn tin của phóng viên Báo Tuổi trẻ Thủ đô, ngày 21/11, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã có văn bản gửi Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương) cho ý kiến liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận do góp vốn, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất tại dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ Tân Phú (Khu đô thị Tân Phú) tại phường Hòa Phú, TP Thủ Dầu Một, Bình Dương.

Theo đó, về việc không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Tân Phú (Công ty Tân Phú), Tổng cục Quản lý đất đai cho rằng, Công ty Tân Phú là doanh nghiệp liên doanh được thành lập do Tổng Công ty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương (Tổng Công ty 3/2) hợp tác với Công ty Cổ phần Bất động sản Âu Lạc vào năm 2010, là thời điểm pháp luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành.

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 106, Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai năm 2003 và Điểm a Khoản 1 Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, người sử dụng đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm thực hiện quyền kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp người sử dụng đất được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính).

Khu đất vàng 43ha tại TP Thủ Dầu Một được chuyển nhượng không qua đấu giá.

"Do Tổng Công ty 3/2 chỉ góp bằng tiền trong công ty liên doanh, không góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (thời điểm này Tổng Công ty 3/2 chưa được giao đất) nên việc cơ quan có thẩm quyền không thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất khi thành lập Công ty Tân Phú và không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Phú là phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai", văn bản nêu.

Trong khi đó, về việc Tổng Công ty 3/2 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Phú, Tổng cục Quản lý đất đai cho rằng, tại thời điểm Tổng Công ty 3/2 thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Phú (năm 2016, 2017) do công ty đã được UBND tỉnh Bình Dương giao đất có thu tiền sử dụng đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên Tổng Công ty 3/2 có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cũng theo Tổng cục Quản lý đất đai, trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Khoản 2 Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTMNT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. Theo đó, thành phần hồ sơ nộp theo quy định bao gồm: Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chưc, chứng thực; Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

"Như vậy, theo quy định thì hồ sơ nộp không yêu cầu phải có văn bản đồng ý của cơ quan chủ quản (hoặc cơ quan đại diện chủ sở hữu phần vốn Nhà nước đầu tư) của bên chuyển nhượng. Do đó, ý kiến về thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có văn bản thể hiện ý kiến đồng ý của cơ quan chủ quản bên chuyển nhượng là không có cơ sở. Doanh nghiệp Nhà nước tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp", văn bản của Tổng cục Quản lý đất đai nêu rõ.

Trụ sở Tổng công ty Sản xuất, xuất nhập khẩu Bình Dương (Tổng Công ty 3/2). Ảnh website công ty.

Đáng nói, về việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ Tân Phú, Tổng cục Quản lý đất đai cho rằng, tại thời điểm giao đất cho Tổng Công ty 3/2 (năm 2012): Căn cứ quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 13, Khoản 4 Điều 34, Khoản 3 Điều 67 và Khoản 1 Điều 93 Luật Đất đai năm 2003 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn trên cơ sở dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh có các loại đất, trong đó có đất để xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất kinh doanh.

"Do vậy, năm 2012, UBND tỉnh Bình Dương quyết định giao đất cho Tổng Công ty 3/2 để sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ với thời hạn sử dụng đất đến hết ngày 28/9/2052 là phù hợp với quy định của pháp luật về đất nêu trên", văn bản nêu.

Cũng theo Tổng cục Quản lý thị trường, hiện nay, căn cứ quy định tại Điều 52, Điều 57, Khoản 3 Điều 58, Khoản 1 Điều 109, điều 114, Khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai; Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nước và các Thông tư hướng dẫn thi hành, trường hợp Công ty Tân Phú đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt, Công ty Tân Phú có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai và các pháp luật khác có liên quan thì UBND tỉnh Bình Dương xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền.

"Khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, Công ty Tân Phú phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (trong đó tiền sử dụng đất phải nộp tính theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng", văn bản nêu rõ.

Vi phạm nghiêm trọng, gây thất thoát tài sản nhà nước

Trước đó, như Báo Tuổi trẻ Thủ đô đã thông tin, Tổng Công ty 3/2 là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Văn phòng Tỉnh ủy Bình Dương, được giao hơn 43 ha đất công để xây dựng Khu đô thị thương mại và dịch vụ Tân Phú trong tổng thể Khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ - Đô thị Bình Dương rộng hơn 567 ha.

Tài liệu thể hiện Tổng Công ty 3/2 đã chuyển nhượng 43ha đất cho Công ty Tân Phú năm 2016.

Tuy nhiên, Tổng Công ty 3/2 không tự triển khai dự án mà bắt tay với một doanh nghiệp tư nhân để thành lập liên doanh Công ty Tân Phú. Trong đó, Tổng Công ty 3/2 góp 60 tỷ đồng, chiếm 30% vốn điều lệ và Công ty Cổ phần Bất động sản Âu Lạc góp 140 tỷ đồng, chiếm 70% vốn điều lệ.

Với các thủ thuật, Tổng Công ty 3/2 đã “qua mặt” đơn vị chủ quản của mình là Tỉnh ủy Bình Dương, bán toàn bộ 43ha đất công này cho Công ty Tân Phú với giá chỉ hơn 250,1 tỷ đồng, rẻ hơn hàng chục lần so với thị trường. Đáng nói, việc chuyển nhượng đất công này không thông qua đấu giá, gây thất thu cho ngân sách nhà nước số tiền được cho lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

Đặc biệt, sau khi chuyển nhượng 43 ha đất công từ một doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước sang một công ty liên doanh chỉ có 30% vốn nhà nước, Tổng Công ty 3/2 đã bất ngờ thoái hết vốn tại liên doanh này, hoàn tất quá trình “hô biến” toàn bộ 43 ha đất công thành đất tư nhân.

Căn cứ vào thời điểm Tổng Công ty 3/2 hoàn thành chuyển nhượng 43 ha đất (2016) với thời điểm UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định số 66/2015/QĐ-UBND ngày 23/12/2015, quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn cho thấy rõ sự chênh lệch quá lớn và giá trị khu đất với giá trị chuyển nhượng.

Theo đó, nếu chiếu theo bảng giá đất ở đô thị tại dự án Khu đô thị Tân Phú mà UBND tỉnh Bình Dương ban hành, mức giá chuẩn tại vị trí 1 là 24,57 triệu đồng/m2; vị trí 2 là 7,7 triệu đồng/m2; vị trí 3 là 5,64 triệu đồng/m2.

Xét theo quy hoạch 1/500 của tỉnh Bình Dương, vị trí 1 của dự án sẽ có khoảng 100.000 m2 đất ở và nếu được áp giá theo quy định của UBND tỉnh Bình Dương thì trị giá của nó đã là khoảng 2.457 tỷ đồng. Với diện tích đất ở còn lại được nhân với giá trung bình của vị trí 2 và 3 là 6,67 triệu đồng/m2 thì trị giá khoảng 667 tỷ đồng.

Như vậy, trị giá đất Khu đô thị Tân Phú sẽ là khoảng 3.124 tỷ đồng, cao gấp gần 12,5 lần so với giá mà Tổng Công ty 3/2 đã bán cho Công ty Tân Phú. Nếu áp dụng bảng giá đất của UBND tỉnh Bình Dương ban hành cho diện tích đất ở theo quy hoạch 1/500 đã được duyệt, thì vào thời điểm cuối năm 2016, khi phi vụ “hô biến” 43 ha đất công thành đất tư nhân, ít nhất đã có khoảng 2.874 tỷ đồng bị thất thoát.

Ở thời điểm hiện tại, khu đất này đang được quảng cáo với tên thương mại là Khu đô thị Mega City 3, quy mô đến hơn 2.000 lô đất nền và nhà phố liền kề, diện tích từ 60 - 150 m2 với giá bán dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2.

Nhận định tính chất pháp lý về việc này, Luật sư Phan Thị Lam Hồng - Công ty Luật Đông Hà Nội (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, khi Tổng Công ty 3/2 được Nhà nước giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khu đất 43ha trên là tài sản của công ty. Mặt khác, Tổng Công ty 3/2 là doanh nghiệp Nhà nước sở hữu 100%, do vậy theo quy định tại Nghị định 199 và Nghị đinh 09 thì tài sản của công ty là tài sản của Nhà nước, hay nói cách khác quyền sử dụng khu đất 43ha là tài sản của Nhà nước.

"Việc Tổng Công ty 3/2 chuyển nhượng tài sản của Nhà nước là quyền sử dụng khu đất 43ha cho Công ty Tân Phú đã vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật, gây thiệt hại lớn về tài chính cho Nhà nước'', Luật sư Hồng nhận định.

Cũng theo Luật sư, theo quy định tại các Điều 122, 127 và 128 Bộ luật dân sự 2005 thì Hợp đồng chuyển nhượng ngày 8/12/2016 giữa Công ty 3/2 và Công ty Tân Phú, công chứng theo số công chứng 14475 Văn phòng Công chứng An Tín bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 thì Công ty Tân Phú phải hoàn trả cho Tổng Công ty 3/2 khu đất 43ha cùng toàn bộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ pháp lý có liên quan; ngược lại, Tổng Công ty 3/2 phải hoàn trả số tiền 250,1 tỷ đồng cho Công ty Tân Phú.

"Căn cứ quy định của pháp luật về quản lý vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất kinh doanh tại doanh nghiệp, pháp luật về quản lý tài sản công, pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá hiện hành, Tỉnh ủy, UBND và Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương có đầy đủ căn cứ và có thẩm quyền, trách nhiệm xem xét quyết thu hồi khu đất 43ha là tài sản Nhà nước đã bị chuyển nhượng trái pháp luật và đưa Khu đất này ra bán đấu giá, thu hồi tiền nộp về cho ngân sách của tỉnh Bình Dương nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và đảm bảo sự tuân thủ pháp luật về quản lý vốn nhà nước tại doanh nghiệp nhà nước, pháp luật đất đai tại địa bàn tỉnh Bình Dương", vị Luật sư nhận định.

Được biết, hiện tại, do phát hiện dấu hiệu vi phạm trong việc góp vốn và chuyển nhượng vốn góp tại dự án Khu đô thị Tân Phú nên đã lực lượng chức năng tỉnh Bình Dương chuyển hồ sơ cho cơ quan điều tra.

Ngoài vụ bán rẻ 43 ha đất công tại Khu đô thị Tân Phú, Tổng Công ty 3/2 còn bị dư luận phản ánh đã bán rẻ hơn 145 ha đất công khác nằm liền kề khu 43 ha nêu trên bằng phương thức tương tự. Khu đất này sau khi được chuyển nhượng lòng vòng đã vào công ty của người nhà ông Nguyễn Văn Minh - Chủ tịch Tổng Công ty 3/2, nắm quyền chi phối.