Đại biểu Quốc hội: Cần xóa bỏ tư duy “không buôn gì lãi bằng buôn đất”

Thảo luận tại hội trường, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (đoàn Thái Nguyên) nhất trí cao sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và đánh giá cao sự chuẩn bị hồ sơ của Chính phủ.

Theo đại biểu Nguyễn Lâm Thành, dự thảo luật cơ bản bám sát chủ trương, đường lối của Đảng, yêu cầu và thực tiễn quản lý Nhà nước, đặc biệt là giải quyết 8 nhóm vấn đề tồn tại trong kinh doanh bất động sản hiện nay nhằm hoàn thiện khung khổ pháp lý, bảo đảm thị trường phát triển đúng hướng, lành mạnh, an toàn, bền vững.

Liên quan đến các hành vi bị cấm, đại biểu Nguyễn Lâm Thành đề nghị cần làm rõ nội hàm hành vi “cấm gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản”. Đặc biệt cần có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý những vi phạm và cần rà soát, sửa đổi bổ sung trong Luật Xử lý vi phạm hành chính và Luật Hình sự.

Đại biểu Trần Văn Hải (đoàn Hà Nam).

Phát biểu góp ý dự thảo luật, đại biểu Trần Văn Hải (đoàn Hà Nam) nêu thực tế, thị trường bất động sản lên xuống, luôn rình rập yếu tố rủi ro, nếu chính sách của Nhà nước không điều tiết kịp thời, không có giải pháp hữu hiệu có thể ảnh hưởng gây khủng hoảng tài chính, cao hơn nữa là khủng hoảng kinh tế.

Vì vậy, chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản rất quan trọng nhưng hiện nay chúng ta chưa điều tiết được thị trường này. Đại biểu mong muốn việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này cần xóa bỏ được tư duy “không buôn gì lãi bằng buôn đất”.

Đại biểu đề nghị ban soạn thảo đầu tư nhiều hơn vào Điều 8 của dự thảo luật, xây dựng dày dặn hơn, để thể chế hóa đầy đủ hơn chủ trương của Đảng cũng như thực tiễn đặt ra.

Để đảm bảo chính sách của Nhà nước cần có 4 yếu tố là tính ổn định của chính sách; Tạo được sự thuận lợi thông thoáng, động lực, sau khi sửa đổi các nhà đầu tư có thể đầu tư mạnh mẽ vào thị trường này; Phải điều tiết lại phân khúc nhà ở (phân khúc nhà ở cao cấp tồn dư trong khi nhu cầu nhà ở công nhân thiếu); Phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, ứng phó kịp thời chủ động với tình trạng "nóng lạnh" của thị trường.

Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (đoàn Hà Nội)

Góp ý vào dự thảo luật, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (đoàn Hà Nội) cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là rất quan trọng, được cử tri, Nhân dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rất quan tâm. Dự thảo luật nếu được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn, phát triển thị trường bất động sản và quản lý chặt chẽ thị trường này.

Nghiên cứu dự thảo luật trình Quốc hội lần này, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà cho biết còn một số hạn chế và cần tiếp tục hoàn thiện Điều 10 và Điều 59.

Đại biểu chỉ rõ, về điều kiện để tổ chức được kinh doanh bất động sản hiện không thống nhất với quy định của Bộ luật Hình sự vừa không thống nhất với quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính, dẫn đến bỏ sót nhiều tổ chức tuy không đủ điều kiện nhưng vẫn được kinh doanh bất động sản như tổ chức đang bị cấm kinh doanh hoặc đang bị cấm huy động vốn và tổ chức đang bị tước quyền sử dụng giấy phép chứng chỉ hành nghề có thời hạn.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 10 dự thảo luật về điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản là: “Không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đang bị tước quyền sử dụng giấy phép chứng chỉ hành nghề có thời hạn”.

Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà đề nghị bổ sung vào khoản 2 Điều 10 điều kiện cấm đối với cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản để bảo đảm thống nhất với Bộ luật Hình sự và Luật Xử lý vi phạm hành chính và với chính khoản 1 Điều 10.

Cũng tham gia đóng góp ý kiến tại phiên thảo luận, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho biết, kinh doanh bất động sản có mục đích chính là tìm kiếm lợi nhuận, tuy nhiên, khoản 3 Điều 10 bao gồm các trường hợp: Công trình xây dựng, chuyển nhượng bất động sản do phá sản… không thuộc loại hình kinh doanh bất động sản, không tìm kiếm lợi nhuận. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, điều chỉnh cho phù hợp.

Quang cảnh phiên thảo luận.

Bên cạnh đó, các dự án kinh doanh nhà ở, bất động sản có liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đại biểu Hòa đề nghị cần thống nhất luật nào là chủ đạo, các luật khác có liên quan chỉ dẫn chiếu để đảm bảo thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Nhấn mạnh quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản là rất cần thiết, đại biểu Hòa cho rằng, cần biết rõ năng lực tài chính của nhà đầu tư, bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê nhà. Đại biểu phản ánh, thời gian qua, không ít chủ đầu tư có vốn sở hữu thấp, chủ yếu là vốn ngân hàng, khi có sự cố xảy ra sẽ gây hậu quả lớn cho người mua và ngân hàng.

Tuy nhiên, dự thảo luật chỉ quy định chủ đầu tư phải có vốn không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự án dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư dự án trên 20ha. Đại biểu Hòa cho rằng cần nêu rõ giới hạn diện tích này là cho từng dự án, hay tính tổng các dự án.

Về điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, đại biểu Hòa cho rằng, cần quy định các công trình xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được phép bán, cho thuê, còn trả tiền cho thuê hàng năm thì chỉ được cho thuê, không được bán, để bảo vệ quyền lợi của người mua khi Nhà nước thu hồi đất.

Cơ bản đồng tình với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) cho rằng, giá bất động sản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Nếu giá bất động sản tăng, giá cả, chi phí hàng hóa dịch vụ cũng tăng theo; giá bất động sản đều phải phản ánh vào giá cả. Mặc dù cần tôn trọng quy luật thị trường nhưng cũng cần phải quy định các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản.

Tại Điều 10 quy định về tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản, theo đó, tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản đảm bảo là nhà cửa, bất động sản vẫn phải đảm bảo các điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh theo luật này.

Đại biểu Phạm Đức Ấn cho rằng, việc bán tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng không phải mục tiêu lợi nhuận và cũng không sinh lời, chỉ đơn giản là bán để thu hồi khoản vay, nên không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản; tổ chức tín dụng chỉ có thể thực hiện bán nguyên trạng đối với tài sản đảm bảo tại thời điểm xử lý.

Đối với quy định bắt buộc kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch, Chính phủ đã giải trình tương đối thuyết phục nhưng còn nhiều ý kiến khác nhau. Đại biểu Phạm Đức Ấn cho rằng, chi phí qua sàn giao dịch rất lớn nhưng cần có thống kê cụ thể rõ ràng nội dung này để kiểm soát chi phí qua sàn bất động sản như Chính phủ mong muốn…

Cũng góp ý vào quy định về thanh toán giao dịch bất động sản, đại biểu Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) cho rằng, dự thảo luật nên quy định phương thức thanh toán là phải chuyển khoản qua ngân hàng bởi việc này thực hiện không khó.

Theo đại biểu Thịnh, việc thanh toán qua ngân hàng trong nền kinh tế đã phổ biến và tiện dụng. Bên cạnh đó, đề án thanh toán không dùng tiền mặt giai đoạn 2021 - 2025 cũng đã được Chính phủ ban hành, trong có nêu việc sửa đổi các văn bản pháp luật quy định theo hướng thanh toán không dùng tiền mặt trong các lĩnh vực có giá trị giao dịch lớn như bất động sản…

Đại biểu Phạm Văn Thịnh cho biết, Chính phủ và các địa phương cũng đã quy định và thực hiện được việc thanh toán không dùng tiền mặt với phạm vi toàn quốc với việc thu học phí các bậc học phổ thông, thu phí dịch vụ vệ sinh môi trường, tiền điện, nước sinh hoạt. Do vậy, đại biểu cho rằng, không có lý do gì để giải thích khi không quy định bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt đối với giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, ông Thịnh cũng cho rằng, quy định thanh toán qua ngân hàng còn là một hình thức bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan khi có tranh chấp xảy ra. Vì thực tế khi giao dịch bất động sản không qua sàn, tức chỉ có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng viên chứng thực nên vẫn xảy ra rủi ro cho cả hai bên khi có tranh chấp.

"Vì vậy, dữ liệu thanh toán qua ngân hàng sẽ là một tài liệu quan trọng để xác định trách nhiệm và nghĩa vụ các bên liên quan khi có tranh chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra. Đặc biệt, việc quy định thanh toán qua ngân hàng còn góp phần chống thất thu thuế một cách hiệu quả khi giá trị giao dịch bất động sản lớn…", ông Thịnh chia sẻ.