Vốn ngân hàng vào bất động sản lại lo thêm rào cản

Cuối tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/9/2023.

Thông tư 06/TT-NHNN được ban hành với mục đích kiểm soát rủi ro hệ thống của ngành ngân hàng, điều chỉnh một số hoạt động cho vay liên quan đến ngành bất động sản.

Ngày 1/9/2023, Thông tư 06/TT-NHNN sẽ chính thức có hiệu lực. Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước khẳng định, thông tư này không siết điều kiện cho vay đối với khách hàng mà đã tháo gỡ rất nhiều nội dung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn tín dụng, góp phần cung ứng thêm vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, phục hồi phát triển kinh tế nhưng nhiều quy định lại đang khiến doanh nghiệp bất động sản lo ngại.

Theo đánh giá của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect, mục tiêu của Thông tư 06/TT-NHNN là nhằm kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích, giảm các rủi ro về xử lý tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên, việc góp vốn bằng cách mua cổ phần hoặc rót vào những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là nhu cầu vốn khó kiểm soát mục đích sử dụng vốn, không có cơ sở để đánh giá thường xuyên tình hình tài chính, hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.

Mặt khác, đối với doanh nghiệp bất động sản quy định dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn là một thách thức đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản khi quy trình pháp lý còn nhiều nút thắt.

Doanh nghiệp bất động sản lo lắng khó tiếp cận vốn tín dụng vì Thông tư 06/TT-NHNN.

Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect cho rằng, Thông tư 06/TT-NHNN đã tồn tại một số nghịch lý.

Cụ thể, hiện tại quy định dự án đủ điều kiện mở bán mới được vay vốn, trong khi doanh nghiệp cần thi công hoàn thiện cơ sở hạ tầng trước, đủ điều kiện cơ sở hạ tầng mới được mở bán.

Đồng thời, khi dự án đủ điều kiện mở bán và đã phát triển hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì nguồn vốn vay tín dụng không còn quá thiết yếu đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản nữa vì doanh nghiệp đã có thể mở bán và huy động từ người mua nhà.

Ngoài việc siết lại hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản với các chính sách pháp lý đất đai, cơ quan quản lý còn siết khâu vay vốn ngân hàng, dẫn đến việc các doanh nghiệp trong ngành bất động sản vốn đã khó khăn lại càng thêm khó trong thời gian tới.

Vì vậy, Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect cho rằng, mặc dù lãi suất đang trên đà giảm, nhưng việc Thông tư 06/TT-NHNN được ban hành sẽ dẫn đến siết khả năng tiếp cận vốn tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản và làm lu mờ đi tác động của việc hạ lãi suất cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản.

Trước đó, sau khi Thông tư 06/TT-NHNN được ban hành, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước góp ý về văn bản trên.

Theo đó, HoREA cho rằng, Thông tư 06/TT-NHNN quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Trong đó, quy định “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Diều kiện củabất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Vì vậy, quy định nói trên đã hạn chế vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án.

Lãnh đạo HoREA cho biết, ở thời điểm này, chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng.

Chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng (bổ sung) để đầu tư xây dựng các công trình của dự án và dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Mặt khác, nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư sẽ không đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao; chủ đầu tư được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng.

Nói về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại theo hướng những dự án có thể chưa đủ điều kiện hiện nay nhưng có thể sẽ đủ điều kiện trong tương lai (tài sản hình thành trong tương lai) theo đánh giá của tổ chức tín dụng thì nên cho phép vay vốn.

Theo ông Lực, quy định không cho vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh là chặn đứng người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Trong khi từ trước đến nay, các chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành phần móng của tòa nhà sau khi được phê duyệt là được phép bán cho khách hàng để huy động thêm vốn nhằm tiếp tục hoàn thiện dự án.

Thực tế, thỏa thuận mua bán lúc này đều theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh và ngân hàng đều cho vay để khách hàng có thể mua được nhà. Nhưng nếu Thông tư 06/TT-NHNN có hiệu lực thì chủ đầu tư không thể huy động vốn từ người mua, đồng nghĩa với việc phải tự bỏ vốn ra để hoàn thành dự án và sau đó mới bán được hàng, điều này sẽ gây khó cho chủ đầu tư vì ít có ai đủ nguồn vốn để hoàn thiện xong dự án.