Khó khăn lớn nhất của bất động sản hiện nay là vấn đề pháp lý và dòng tiền

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường bất động sản ở Việt Nam đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều thách thức, khó khăn.

Trong đó, có thể nói thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp, dự án. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trái phiếu.

Lãnh đạo HoREA cho rằng, thấy thị trường bất động sản hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường. Thị trường thiếu hụt nguồn cung vì liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay, trong đó những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả hai loại này đang rất thiếu.

Bên cạnh đó, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỷ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp.

Điều đó có nghĩa là thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao.

Theo ông Châu, nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TP HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA)

Để xử lý vấn đề này, Đảng và Nhà nước đã có rất nhiều chủ trường kể từ Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII. Đặc biệt trong năm 2022, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu rất cụ thể, đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất.

Chủ tịch HoREA bày tỏ rất ấn tượng khi Thủ tướng Chính phủ đã liên tiếp ký 4 công điện chỉ đạo tổng thể các giải pháp để định hướng xử lý vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản.

Mới đây, ngày 6/1/2023, Thủ tướng đã ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển kinh tế - xã hội của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc khó khăn của thị trường bất động sản.

Theo ông Châu, vướng mắc, khó khăn hiện nay nữa của các doanh nghiệp bất động sản là tình trạng thiếu tiền mặt, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản, không phải chỉ doanh nghiệp nhỏ, mà kể cả những doanh nghiệp tập đoàn lớn cũng đang gặp rất khó khăn về thanh khoản.

Nguyên nhân được ông Châu chỉ ra là do giao dịch trên thị trường bất động sản bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng.

"Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn", ông Châu cho biết.

Về vấn đề trái phiếu, trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng.

"Chúng tôi rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã nỗ lực sửa đổi Nghị định 65 để có thời gian giải quyết tình thế bất thường hiện nay của thị trường trái phiếu, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản và phát triển an toàn lành mạnh", lãnh đạo HoREA chia sẻ.