Hà Nội: ‘Sốt đất’ tại 4 huyện sắp lên quận vào năm 2025

Giá đất nguy cơ tăng “chóng mặt”

Theo lời khuyên của một số chuyên gia, do được đầu tư, xây dựng để trở thành quận nên giá đất ở đây nguy cơ sẽ tăng lên chóng mặt, do đó các nhà đầu tư nên cẩn trọng. Trước khi mua, phải tìm hiểu thông tin thật kỹ, xác định giá khu đất đó đúng hay không, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý khi mua đất, tránh những cái đầu tư sai lệch.

Trên thực tế, trong 2 năm trở lại đây giá bất động sản tại các huyện này liên tục có biến động lớn. Đỉnh điểm là thời điểm 2017-2018, cò đất đẩy giá bất động sản tại các địa phương này lên nhanh một cách chóng mặt, có những nơi giá rao bán đất cao gấp từ 2-3 lần so với thời điểm vài năm trước đó.

Việc TP Hà Nội phê duyệt đầu tư, xây dựng 4 huyện trở thành quận nhằm mục đích phát triển đô thị hiện đại, các đô thị cao cấp… Ảnh: Thùy Chi.

Thời điểm hiện tại, dù thị trường có phần giảm sốt nhưng giá đất vẫn ở mức chênh lệch rất lớn. Đơn cử như ở thị trấn Đông Anh, giá đất thổ cư theo lời môi giới có thể lên tới 100-120 triệu đồng/m², gấp cả chục lần so với trước đó. Các thôn khác giá cũng đẩy lên tới 30-40 triệu đồng/m².

Tương tự, tại Hoài Đức, mức giá cũng được đẩy lên tới 120-130 triệu đồng/m² nhưng giao dịch thực được ghi nhận không nhiều. Còn tại Gia Lâm, giá nhiều khu vực dao động ở 40-50 triệu đồng/m², tăng từ 1,5-2 lần so với cuối năm ngoái. Tại huyện Đan Phượng, mức tăng ít hơn các huyện khác, hiện được rao bán với mức giá cao nhất 60-70 triệu đồng/m², thấp nhất khoảng 10-20 triệu đồng/m².

Giá đất của huyện Đan Phượng tại các vị trí mặt đường các trục chính dao động khoảng từ 55-70 triệu đồng/m². Đất thổ cư trong làng khoảng từ 10-25 triệu đồng/m², tùy vị trí. Nếu so với thời điểm đầu 2015, giá đất hiện tại tăng khoảng hơn 30-40%.

So với các huyện thị khác, Thanh Trì có mức giá đất trung bình cao nhất hiện nay. Một số khu vực có giá trị bất động sản cao có thể kể đến như Cầu Bươu (52,1 triệu/m2), Kim Giang (65,4 triệu/m²), liên xã Phan Trọng Tuệ (61,9 triệu/m²), Tân Triều (77 triệu/m²)…

Nhanh chóng chớp lấy thời cơ, để kiếm lời, trên mạng xã hội và nhiều chuyên trang bất động sản đã quảng cáo rầm rộ các dự án. Điều đáng nói, nhiều diện tích đất nền được rao bán là đất nông nghiệp. Giới đầu cơ bất động sản đã thu gom và mua lại từ người dân khi có thông tin các huyện trên sẽ quy hoạch lên quận, sau đó phân lô, nền để bán lại cho những ai có nhu cầu.

Một nhân viên môi giới bất động tại huyện Hoài Đức cho hay, từ đầu năm đến nay thị trường đất nền ở đây luôn sôi động. Nhu cầu của khách hàng tìm mua chủ yếu là đất nền diện tích lớn 5-10 ha, với mục đích ban đầu để làm nhà xưởng. “Nhưng có thể đây chỉ là vỏ bọc, sau khi các huyện lên quận, chắc chắn họ sẽ chuyển đổi mục đích xây dựng”, nhân viên này nói.

Một nhà đầu tư bất động sản có tiếng ở Hà Nội cho biết, do biết thông tin Đông Anh sẽ lên quận và trong tương lai sẽ có đô thị thành phố thông minh, nên tập đoàn này cũng đã nhanh chân để không bỏ lỡ cơ hội.

Cũng theo một môi giới chuyên phân khúc đất thổ cư Hà Nội cho biết, cơn sốt đất vùng ven thời điểm đầu năm chỉ là chiêu trò của cò đất và đầu nậu. Cơn sốt bùng lên và kéo dài trong chưa đầy 2 tháng. Trên thực tế, những nhà đầu tư tay ngang, non kinh nghiệm, ôm đất chưa kịp đẩy hàng là những người chịu trận khi thị trường hạ nhiệt.

Đất nền, đất thổ cư tại một số quận, huyện ngoại thành Hà Nội đang tăng mạnh về giá và nhận được sự quan tâm, tìm kiếm rất lớn từ giới đầu cơ. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư nên tỉnh táo, tránh trở thành nạn nhân của những cơn sốt đất ảo.

Bài toán thu hút đầu tư

Việc TP Hà Nội phê duyệt 4 huyện trở thành quận nhằm mục đích phát triển kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát triển đô thị hiện đại, các đô thị cao cấp, khu đô thị sinh thái, trung tâm mua sắm cao cấp, khu vui chơi giải trí, khu dịch vụ cao cấp về chăm sóc sức khỏe…

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, việc này sẽ tác động lớn đến kinh tế - xã hội trên địa bàn TP Hà Nội. Theo ông Phong, Thủ đô trên thế giới nói chung và TP Hà Nội nói riêng luôn có xu hướng tăng đô thị hóa, thông qua việc chuyển từ huyện thành quận, từ xã thành phường. Xu hướng này không chỉ dừng lại ở con số 4 huyện này mà sẽ còn tiếp tục.

Ở mặt tích cực, việc chuyển đổi này sẽ giúp việc quản lý hiệu quả theo xu hướng đô thị hóa. Khi địa phương được tăng cấp thì sẽ có chế độ và chính sách đầu tư hạ tầng, các cơ sở xã hội khác, kể cả giao thông cũng tốt hơn khi còn là huyện, từ đó tạo ra nền tảng hạ tầng tốt hơn cho cả thành phố và địa phương đó. Đây còn là một cơ hội để phát triển dịch vụ và quy hoạch lại đất đai cũng như ngành nghề, từ đó tạo việc làm, động lực tăng trưởng mới cũng như tạo thu ngân sách mới. Việc chuyển đổi cũng giúp cho đời sống xã hội của huyện theo nhịp sống mới của đô thị quận theo hướng tích cực.

Cùng quan điểm, Kiến trúc sư Nguyễn Hoàng Tuấn cho rằng, đây chính là bài toán thu hút đầu tư mà thành phố Hà Nội đã đưa ra. Với quy hoạch trở thành quận, 4 huyện này sẽ có cơ hội tái cấu trúc lại không gian đô thị, gỡ bỏ “chiếc áo" chật hẹp để phát triển mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên việc này sẽ không tránh khỏi tình trạng leo thang giá cả đất đai.

Đồng tình với quan điểm của Kiến trúc sư Nguyễn Hoàng Tuấn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thông tin về việc các huyện nâng cấp đơn vị hành chính thành quận đã kích thích nhà đầu tư và môi giới tập trung vào, khiến cho các sản phẩm bất động sản tăng giá mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng nhận định, khi có tín hiệu các huyện lên quận thì bất động sản cũng tăng giá đây là quy luật thị trường, đặc biệt là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết cấu hạ tầng đáp ứng được yêu cầu của người dân với những khu đô thị đồng bộ, xanh và nhiều tiện ích thì giá bất động sản sẽ lên. Tuy nhiên, nếu chính thức lên quận giá bất động sản có thể nhích lên nhưng không nhiều.

Dành lời khuyên cho giới đầu tư, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cho biết, trước khi xuống tiền đầu tư đón đầu cơ hội, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không. Đối với khu đất muốn mua, phải kiểm tra trên Sở Tài nguyên Môi trường sổ đỏ có bị thế chấp, nằm trong ngân hàng nào không, tốc độ phát triển dự án, nếu muốn mua vì nó thì xem tiến độ dự án thực tế đến đâu, được cấp giấy phép chưa, đền bù giải phóng mặt bằng xong chưa vì những việc này có thể kéo hàng năm.

Ông Nguyễn Văn Đính thì cho rằng, các nhà đầu tư cần chú ý giá trị thực của sản phẩm là dựa trên các yếu tố về hạ tầng và phân bố dân cư. Nếu có hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội mới được đầu tư thì bất động sản lên giá là giá trị thực còn chỉ thông tin, chủ trương ban đầu thì đó là trào lưu đầu tư và có thể còn đang bị đẩy giá.

Để tránh tình trạng tạo “sốt” đất, Kiến trúc sư Nguyễn Hoàng Tuấn cho rằng, chính quyền cần có ngay các giải pháp để tránh tình trạng tạo “sốt” đất, mua bán, xây dựng tràn lan làm hỏng bộ mặt đô thị của các quận mới. Việc giữ gìn các thiết chế văn hóa cũng cần phải đặt ra như một yêu cầu quan trọng. Các huyện cần công khai quy hoạch chi tiết để người dân biết sớm. Việc quy hoạch cũng phải thực hiện nghiêm túc.

Phó Tổng Hội môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính khuyến cáo, các nhà đầu tư cần xem xét kỹ càng tính pháp lý, quy hoạch bất động sản mình dự định tham gia. Việc này theo chuyên gia, tránh việc ào ào nhắm mắt mua phải dự án ảo, dự án lừa.

Đồng thời, phải xem xét tình hình thị trường khu vực định mua. Tìm hiểu xem giao dịch mua bán chủ yếu người tiêu dùng hay đầu cơ. Tốt nhất nên lựa chọn những đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, có uy tín để tìm hiểu. Đối với chính quyền, địa phương, theo ông Đính, cần phải có sự kiểm tra, kiểm soát thường xuyên, chặt chẽ.

Về phía TP Hà Nội, tại Nghị quyết 1211 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội có nêu rõ, việc đầu tư xây dựng từng huyện thành quận, đều hướng tới các mục tiêu cụ thể phù hợp với điều kiện văn hóa, kinh tế xã hội của địa phương. TP Hà Nội sẽ chỉ đạo sở, ban, ngành tập trung, ưu tiên 4 huyện này về thủ tục, cơ chế chính sách thông thoáng, các huyện năng động, sáng tạo và chủ động hơn; không trông chờ, ỷ lại, nhiều vào Thành phố.