Giá bất động sản vẫn tăng nhưng sẽ không đồng đều

Bất động sản công nghiệp sẽ là “ngôi sao sáng”

Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, bước vào giai đoạn 2025-2030, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đối mặt với những chuyển động mạnh mẽ, vừa thách thức vừa đầy cơ hội.

Nguồn cung gia tăng nhưng giá thành chịu áp lực lớn, cùng với sự trỗi dậy của bất động sản công nghiệp, nhà ở chuyên gia và du lịch nghỉ dưỡng. Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu biến động khó lường, giới đầu tư cần có chiến lược rõ ràng và lựa chọn đúng phân khúc để đón đầu xu hướng.

Ông Huy cho rằng, bất động sản công nghiệp sẽ là “ngôi sao sáng” của thập kỷ khi Việt Nam tiếp tục giữ vững vị thế trung tâm sản xuất và thu hút FDI hàng đầu Đông Nam Á, các tập đoàn quốc tế dịch chuyển chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc và đổ mạnh vào các khu công nghiệp Việt Nam.

Những yếu tố then chốt giúp bất động sản công nghiệp tiếp tục bùng nổ gồm: Chính sách ưu đãi thuế và cải cách thủ tục hành chính, giúp môi trường đầu tư hấp dẫn hơn; hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ như cao tốc, sân bay, cảng biển được mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho logistics; lực lượng lao động dồi dào, chi phí cạnh tranh so với các quốc gia trong khu vực.

Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục bùng nổ.

Nhờ đó, giá thuê đất khu công nghiệp có thể tiếp tục tăng 10-15% mỗi năm tại các khu vực trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Song song đó, nhu cầu nhà ở cho chuyên gia, lao động chất lượng cao cũng sẽ bùng nổ, kéo theo sự phát triển của các căn hộ dịch vụ, khu đô thị vệ tinh gần các khu công nghiệp.

Đối với bất động sản du lịch, ông Nguyễn Quang Huy cho rằng, ngành du lịch Việt Nam đã lấy lại đà tăng trưởng trước đại dịch COVID-19, với lượng khách quốc tế và nội địa tăng mạnh. Sự phục hồi này, cùng với sự bứt phá của cao tốc, sân bay, cảng biển, sẽ là động lực thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng sống sót. Thị trường sẽ chỉ chấp nhận những sản phẩm có giá trị thực sự, trong đó các tổ hợp nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí quy mô lớn sẽ chiếm ưu thế. Các điểm đến đáng chú ý gồm: Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Quảng Ninh – nơi có thương hiệu mạnh, thu hút dòng khách ổn định.

Theo ông Huy, bất động sản du lịch gắn với chăm sóc sức khỏe (wellness resort) – xu hướng mới đang được giới đầu tư quan tâm. Trong khi đó, những dự án thiếu tính khác biệt, xa trung tâm, kết nối kém sẽ khó hấp thụ và có thể rơi vào tình trạng đóng băng.

Giá nhà ở xã hội vẫn chưa dễ tiếp cận

Đối với nhà ở xã hội, ông Huy cho rằng, lĩnh vực này nhu cầu lớn nhưng giá vẫn chưa dễ tiếp cận. Chính phủ đang đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của hàng triệu người lao động. Tuy nhiên, dù có nhiều dự án NOXH được triển khai, mức giá khoảng 25 triệu đồng/m² vẫn là bài toán trăn trở với đại đa số người thu nhập trung bình - thấp.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi.

Theo tính toán, căn hộ 50m² có giá khoảng 1,25 tỷ đồng, cao hơn khả năng chi trả của nhiều người; nguồn cung vẫn chưa đủ, dẫn đến tình trạng “tranh suất mua”, thậm chí có thể xuất hiện giao dịch chênh lệch ngoài thị trường.

Do đó, cần chính sách tín dụng ưu đãi mạnh hơn để giúp người mua dễ tiếp cận vốn vay. Cùng với nhà ở xã hội, phân khúc chung cư trung cấp sẽ có sự cạnh tranh gay gắt khi nhiều chủ đầu tư tung ra chính sách thanh toán linh hoạt, lãi suất thấp, nhằm thu hút người mua trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn nhiều thách thức.

Theo nhận định của ông Nguyễn Quang Huy, giá bất động sản 2025-2030 vẫn tăng nhưng sẽ không đồng đều.

Ông Nguyễn Quang Huy cho rằng, dù thị trường có dấu hiệu mở rộng nguồn cung, giá bất động sản vẫn sẽ tăng do áp lực chi phí đầu vào. Những yếu tố tác động mạnh đến giá gồm: Giá vật liệu xây dựng, nhân công, định giá đất tăng cao, khiến giá thành đầu vào bị đẩy lên; lãi suất vay mua nhà giảm nhưng vẫn chưa thực sự rẻ, khiến thanh khoản thị trường chưa thể bùng nổ ngay lập tức.

Cùng đó, hạ tầng phát triển mạnh sẽ giữ giá bất động sản cao ở những khu vực có kết nối tốt, trong khi những khu vực xa trung tâm sẽ chững lại hoặc thậm chí giảm giá.

Theo dự báo, trong giai đoạn 2025-2030: Chung cư trung cấp có thể tăng giá từ 5-8% mỗi năm do áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, bất động sản khu đô thị, đất nền vùng ven sẽ phân hóa rõ rệt nơi nào có hạ tầng tốt sẽ tiếp tục tăng giá, nơi nào kém tiềm năng sẽ giảm giá hoặc thanh khoản thấp. Nhà phố thương mại, shophouse sẽ phục hồi dần, nhưng cần thời gian để hấp thụ hết nguồn cung từ giai đoạn trước.