Đề xuất nhà ở 20 triệu đồng/m2: Cần tháo nút thắt nào để không trở thành giấc mơ viển vông?

Mới đây nhất, với nỗ lực tìm kiếm các giải pháp hữu hiệu nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, đại diện Bộ Xây dựng đã đề xuất lên Chính phủ về giá trần dành cho các căn hộ thương mại.

Theo đề xuất, các chung cư sẽ có diện tích căn hộ nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 20 triệu/m2. Điều này một lần nữa thể hiện những đổi mới rất tích cực trong việc thay đổi và bổ sung các chính sách của Nhà nước, nhằm tạo điều kiện cho lĩnh vực bất động sản có thêm cơ hội phục hồi hậu đại dịch Covid-19.

Bài toán căn cơ xây dựng nhà ở thương mại có giá bán khoảng 20 triệu đồng/m2 không quá khó khăn,

Thực tế cho thấy, bài toán căn cơ để xây dựng, phát triển nhà ở thương mại có giá bán khoảng 20 triệu đồng/m2 không quá khó khăn. Song, để thực hiện được, ngoài điều kiện cần là nhu cầu của người dân, thì phải kèm theo điều kiện đủ là các chính sách ưu đãi. Bởi lẽ, liên tục trong nhiều năm qua, các đề xuất về cơ chế chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, nhằm phù hợp với khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình và thấp đã được đưa ra bàn luận rất nhiều, nhưng đến nay vẫn chưa được thực hiện.

Phân khúc ở nhà thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm thu hút quan tâm và nhu cầu cao của xã hội, đặc biệt với bối cảnh Việt Nam hiện đại, dân số trẻ, tập trung vào các đô thị lớn để học tập, làm việc và cống hiến cho đất nước. Theo nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế trong nước, đây là một gói chủ trương tốt của Chính phủ cũng như các Bộ liên ngành liên quan, có tác động tích cực đến người có thu nhập vừa và thấp cũng như là người yếu thế trong xã hội, và điều này là tất yếu cho các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng...

Mặc dù vậy, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, để hiện thực hóa nghị quyết đến thực tế cuộc sống thì vẫn còn một số nút thắt cần được giải quyết triệt để.

Thứ nhất, đó là vấn đề về quỹ đất. Quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP.HCM và Hà Nội đang là bán toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Thứ hai là những tồn tại trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ chương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án.

Thứ ba là biên độ lợi nhuận của doanh nghiệp thực hiện dự án. Nhu cầu và sức mua tuy lớn nhưng biên độ lợi nhuận lại rất mỏng. Điều đó giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều, phải chăng có khúc mắc gì khiến các nhà đầu tư không mặn mà với thị trường này?!

Và cuối cùng có thể kể đến chất lượng của bản thân sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy không thể so sánh với các phân khúc trung và cao cấp hơn, nhưng vẫn phải đảm bảo được những tiêu chuẩn cơ bản trong hệ thống Tiêu chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng đi kèm như điện, đường, trường, trạm, hệ thống cảnh quan, hệ thông hạ tầng giao thông. Vấn đề này đặt ra nhiều nỗ lực của các cơ quan ban ngành địa phương và Nhà nước, từ Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính…

Vì vậy, nếu những rào cản trước mắt này được giải quyết một cách triệt để và đồng bộ, tạo ra những quỹ đất tốt, thủ tục trôi chảy và thuận tiện, nghị quyết mới này của Chính phủ sẽ có khả năng rất cao được hiện thực hóa, mang lại nhiều động lực và hứng thú cho các nhà đầu tư bất động sản trong tương lai. Việc này cũng đồng thời là câu trả lời cho những vướng mắc của các nhà phát triển bất động sản hiện nay, về những kiến nghị yêu cầu trong việc miễn giảm và gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất. Đây cũng chỉ là những biện pháp tạm thời trong bối cảnh khó khăn chung hiện nay của cả thị trường, nhưng để có thể xử lý một cách triệt để TS. Khương cho rằng: “Vẫn cần sự quyết liệt trong việc thực hiện nghị quyết của Chính phủ cho đến các bộ ban ngành địa phương, và sự chung tay hợp sức của toàn bộ hệ thống chính trị và xã hội, để thực hiện hóa ước mơ “an cư lập nghiệp” của người dân”.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, vừa qua, dư luận đề cập nhiều đến sự cần thiết của các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Đây là dòng sản phẩm khá phù hợp nhu cầu của đại bộ phận người dân, những người có thu nhập chính bằng đồng lương, không có thu nhập khác. Đề xuất của cơ quan quản lý với định hướng tạo ra sản phẩm là tích cực, nhưng, để thực hiện không phải dễ, cần sự vào cuộc đồng bộ tích cực từ nhiều phía. Khá nhiều dự án nhà ở có giá thấp bán cho phân khúc người tiêu dùng thu nhập thấp nhưng sau một thời gian, nhiều dự án trong đó, đặc biệt do thủ tục đầu tư bị kéo dài, giải phóng mặt bằng vướng, thủ tục hành chính phức tạp, nhiều địa phương không tích cực nên ban đầu làm nhà ở giá rẻ, sau hoàn thành tính lại không thể bán với giá như đã đưa ra ban đầu vì nếu không sẽ lỗ nặng bởi chi phí bị đẩy lên cao, từ 17 - 18 triệu/m2 ban đầu nhưng thực tế lên đến hơn 30 triệu/m2 mới hòa vốn.

Do đó, để thực hiện, cần sự quyết tâm của cả hệ thống, nhiều ban ngành, địa phương ủng hộ, ngân hàng, tín dụng, quản lý và quy định pháp luật đồng hành thì mới có sản phẩm giá tốt đến tay đối tượng chính sách, những người hưởng lương đơn thuần 0 đối tượng tiềm năng vì chiếm số lượng đông nhất.

Lý giải vì sao khi đưa ra giá nhà ở thấp nhưng các doanh nghiệp không mặn mà, ông Đính cho rằng phụ thuộc nhiều yếu tố: Đó là chi phí ban đầu, vị trí (gồm đất - trung tâm đô thị giải phóng mặt bằng đền bù, thuế sử dụng đất không nhỏ - cấu thành lớn nhất cho giá nhà ở, khu đắc địa là không thể, phải tìm vị trị khác, thích hợp làm dự án, mà để làm được như vậy còn phải được ủng hộ, vào cuộc của chính quyền cũng như các thủ tục tín dụng ngân hàng thì mới đảm bảo được. Hơn nữa, doanh nghiệp có năng lực đáp ứng cũng không nhiều, nên họ sẽ né tránh, không muốn tham gia vào dự án có mức giá “đánh đố” và tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ.

Ông Đính cho hay: “Phân khúc nhà ở giá thấp chỉ khả thi khi chính quyền địa phương cùng doanh nghiệp phải là một ekip hợp tác rất chặt chẽ, xa hơn trung tâm mà không có hạ tầng, không kết nối giao thông thì cũng không hiệu quả. Lúc này, phải tính đến chính quyền có vai trò quy hoạch đồng bộ, kế hoạch đầu tư đồng bộ nghĩa là luôn luôn có hạ tầng đi trước điều kiện tiên quyết để tạo ra các khu dân cư sinh hoạt. Nói cách khác, phải tạo ra chất lượng sống, điều kiện sống rồi mới đến nhà để sống thì mới thành công”.

Ông Đính cho biết thêm, hiện Việt Nam đã cơ bản thành công chống dịch Covid-19, giai đoạn hiện tại cần đẩy mạnh khôi phục lại kinh tế, tháo gỡ khó khăn. Để phát triển bất động sản, cần giải pháp nào thì căn cứ vào tình hình thực tế của doanh nghiệp, hiến kế từ các chuyên gia, nhà khoa học, đặc biệt là từ các cơ quan quản lý. Giải pháp hướng tới tháo gỡ các quy định pháp luật còn vướng mắc để hoạt động kinh tế trở lại bình thường, cùng với đó kích thích các hoạt động ngành nghề trong đó có bất động sản. Mục tiêu cuối cùng là nâng cao hiệu quả thị trường.

http://reatimes.vn/de-xuat-nha-o-20-trieu-dong-m2-can-thao-nut-that-nao-de-khong-tro-thanh-giac-mo-vien-vong-20200629155633584.html