Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý đầu tư xây dựng các dự án condotel, resort villa, shophouse

Gần đây, loại hình bất động sản mới được ra đời như căn hộ lưu trú, căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch (resort villa) và nhà ở thương mại liên kế (shophouse) nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế, đa dạng hóa sản phẩm của thị trường bất động sản, tuy nhiên, việc quản lý còn một số bất cập.

Ảnh minh họa.

Cụ thể, tại một số đồ án quy hoạch xây dựng tuy đã xác định chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng song chưa tính toán cụ thể về dân số của loại hình lưu trú này. Cùng với đó, dự án xuất hiện một số vướng mắc, bất cập trong vận hành, quản lý sử dụng tòa nhà có chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú do có nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng, vận hành khai thác.

Cũng tại các loại hình dự án này còn thiếu quy định pháp lý ràng buộc trong quan hệ hợp đồng giữa các nhà đầu tư ban đầu và nhà đầu tư thứ cấp, các địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp giấy tờ sở hữu cho các căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng,…

Ngoài ra, khi kinh doanh gặp khó khăn, một số chủ đầu tư xin chuyển đổi loại hình căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú sang căn hộ ở gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Ngày 3/9, Bộ Xây dựng đã có công văn 4308/BXD-HĐXD gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế.

Qua đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên quan trong quản lý đầu tư xây dựng, các cơ quan chuyên môn về xây dựng trong thực thi thủ tục hành chính các dự án đầu tư xây dựng có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế cần lưu ý một số nội dung sau:

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi xem xét thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng cần đảm bảo việc tuân thủ quy định của hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành, phải làm rõ về quy mô về diện tích sàn xây dựng, số lượng căn, chỉ tiêu dân số đối với việc bố trí các chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch, nhà ở thương mại liên kế để xác định các chỉ tiêu, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Khi quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng có các loại hình bất động sản nêu trên cần đảm bảo tính thống nhất về mục đích đầu tư, mục đích sử dụng đất với chức năng của công trình; lưu ý việc hình thành và phát triển loại hình bất động sản này phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương theo từng thời kỳ.

Đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, cân nhắc công tác cấp mới các thủ tục pháp lý cho phép đầu tư xây dựng (phê duyệt quy hoạch, quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng có các loại hình bất động sản nêu trên) trong khi việc quản lý, vận hành các loại hình bất động sản này vẫn còn một số tồn tại như đã nêu tại văn bản này.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng khi thực hiện công tác thẩm định dự án, thiết kế xây dựng, cấp phép xây dựng, kiểm tra công tác nghiệm thu cần kiểm tra, rà soát kỹ các cơ sở pháp lý về quy hoạch xây dựng, chủ trương đầu tư, đánh giá việc tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, đặc biệt là các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế mới được ban hành; trường hợp còn thông tin chưa rõ liên quan đến dân số của chức năng lưu trú, khả năng đáp ứng hạ tầng khu vực thì cần có văn bản gửi cơ quan quản lý quy hoạch của địa phương để được làm rõ. Thông báo kết quả thẩm định, kiểm tra công tác nghiệm thu cần gửi đồng thời đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý trong quá trình dự án được triển khai xây dựng và khai thác sử dụng.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã ban hành các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia có các quy định cho loại hình bất động sản này, cụ thể: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD, trong đó đã yêu cầu đối với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng: “dân số dự báo, xác định phải bao gồm dân số vãng lai tại các khu đất ở và các khu đất xây dựng các công trình hỗn hợp có yếu tố ở bao gồm cả dịch vụ lưu trú (nếu có)”; “Quy hoạch các công trình hỗn hợp có yếu tố ở bao gồm cả các dịch vụ lưu trú (nếu có) phải xác định quy mô dân số để tính toán nhu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.”

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư QCVN 04:2019/BXD có quy định đối với với nhà chung cư hỗn hợp có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú: “dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất cho toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án đầu tư xây dựng”.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng đã ban hành các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia có các quy định cho loại hình bất động sản này, cụ thể: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD, trong đó đã yêu cầu đối với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng: “dân số dự báo, xác định phải bao gồm dân số vãng lai tại các khu đất ở và các khu đất xây dựng các công trình hỗn hợp có yếu tố ở bao gồm cả dịch vụ lưu trú (nếu có)”; “Quy hoạch các công trình hỗn hợp có yếu tố ở bao gồm cả các dịch vụ lưu trú (nếu có) phải xác định quy mô dân số để tính toán nhu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.”

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư QCVN 04:2019/BXD có quy định đối với với nhà chung cư hỗn hợp có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú: “dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất cho toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án đầu tư xây dựng”.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đã soạn thảo để Bộ Khoa học và Công nghệ công bố các tiêu chuẩn quốc gia, để đưa ra các yêu cầu chung về thiết kế cho các loại hình công trình này như: Tiêu chuẩn quốc gia Biệt thự nghỉ dưỡng - yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12870:2020; Tiêu chuẩn quốc gia Văn phòng kết hợp lưu trú – yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12871:2020; Tiêu chuẩn quốc gia Nhà ở thương mại liên kế – yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12872:2020; Tiêu chuẩn quốc gia Căn hộ lưu trú – yêu cầu chung về thiết kế TCVN 12873:2020.