Hải Dương: Rầm rộ "bán lúa non" tại dự án Khu dân cư mới phía Tây thị trấn Thanh Hà

"Rao bán" những lô đất tiền tỷ trên giấy?

Thời gian qua, tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản lách luật, huy động vốn trái phép với hình thức “bán lúa non” diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương. Việc làm đó tiềmẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Thậm chí nhiều dự án còn chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng, chưa xây dựng cơ sở hạ tầng xong... nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán, quảng cáo một cách công khai, rầm rộ.

Các chủ đầu tư thông qua các hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng,hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ... với các chương trình ưu đãi hấp dẫn để lôi kéo khách hàng mua dự án.

Mới đây, thị trường bất động sản lại "nóng" lên với hàng loạt lô đất "trên giấy" được giao dịch nhanh chóng tại dự án Khu dân cư mới phía Tây thị trấn Thanh Hà (Tên thương mại là Thanh Hà New City) tại huyện Thanh Hà, tỉnh Hải Dương, chủ đầu tư là Công ty CP Xây dựng và thương mại Hoàng Long Habico.

Dự án Thanh Hà New City có tổng diện tích quy hoạch 93.615,0 m2. Dự án có ranh giới: Phía Bắc giáp thôn Đình Trọng, xã Tân An; phía Nam giáp dân cư hiện có và lưu không tỉnh lộ 390; phía Đông giáp đất nông nghiệp xã Tân An; phía Tây giáp đất nông nghiệp xã Tân An.

Tổng mức đầu tư của dự án (tạm tính và chưa bao gồm tiền sử dụng đất) là128.225.242.000 VND; sơ bộ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng: 42.509.706.000 VND.

Ngày 10/8 vừa qua, UBND tỉnh Hải Dương có Quyết định số 2189/QĐ-UBND về việc giao 82.320,7 m2 đất (giao đợt 1) cho Công ty Cổ phần xây dựng và thương mại Hoàng Long Habico để thực hiện dự án theo Quy hoạch chi tiết xây dựng được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2461/QĐ-UBND ngày 18 tháng 7 năm 2019; thời gian giao đất thực hiện dự án là 36 tháng, tính từ ngày 2/2/2021 (Quyết định số 3754/QĐ-UBND ngày 11/12/2020 của UBND tỉnh và Hợp đồng số 01/2021/HĐDA ngày 2/2/2021 giữa UBND huyện Thanh Hà và Công ty Cổ phần xây dựng và thương mại Hoàng Long Habico.

Ngày 12/11, ghi nhận thực tế, dự án mới triển khai san lấp mặt bằng. Thế nhưng, những quảng cáo rao bán các lô đất tại đây được hoạt động một cách công khai và rầm rộ.

Trên một số website các sàn môi giới, mạng xã hội… dự án này hiện đang được quảng cáo, rao bán với ngôn từ mỹ miều như: Khu đô thị khép kín hiện đại bậc nhất thị trấn Thanh Hà, không gian sầm uất chưa từng có với trung tâm thương mại, tuyến phố mua sắm, đầu tư bền vững, dịch vụ tiện ích cao cấp...

Trái với những lời quảng cáo hoa mỹ ấy, dự án Khu dân cư mới phía Tây thị trấn Thanh Hà đang triển khai cơ sở hạ tầng, công trường ngổn ngang... nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán, quảng cáo “bán lúa non”.

Dọc 2 bên đường bao quanh dự án, có đến hàng chục nhân viên kinh doanh chào mời, rao bán dự án một cách công khai…

Theo nhân viên môi giới, dự án Khu dân cư mới phía Tây thị trấn Thanh Hà hiện đang triển khai bán hàng giai đoạn 1. Hiện cơ sở hạ tầng đang mới san lấp và dự án có giá từ 23 - 26 triệu đồng/m2 (tính cả tiền chênh?).

"Theo chủ đầu tư thông tin thì khoảng 9 tháng (tháng 8 năm sau) nữa sẽ xong hạ tầng, anh đầu tư bây giờ là thời điểm đầu, giá tốt, tính thanh khoản cao. Mới hơn chục ngày mà bên em đã bán được gần hết những lô đợt này rồi", nhân viên kinh doanh cho biết.

Sau khi giới thiệu những lô được cho là có vị trí đẹp, giá tốt và có tính thanh khoản cao, nhân viên kinh doanh này cho biết, tiến độ đóng tiền được chia làm 8 đợt, trung bình mỗi đợt cách nhau 45 ngày.

"Ban đầu anh sẽ cọc cho bên em 100 triệu đồng và phí dịch vụ. Sau đó 7 ngày thì anh sẽ đóng đợt 1 là 20% giá trị lô đất (đã bao gồm 100 triệu tiền cọc)", nhân viên này cho biết thêm.

"Anh đầu tư nhiều thì cũng biết rồi. Thời điểm này thì chỉ ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn thôi vì chưa đủ điều kiện mua bán. Mà bây giờ giai đoạn 1 nên giá rất tốt. Khi nào hoàn thành hạ tầng, đủ điều kiện mở bán thì sẽ chuyển sang hợp đồng mua bán, lúc đó anh sẽ được ký kết trực tiếp với chủ đầu tư. Mà đến trưa nay là bên em cũng thu hồi bảng hàng để tăng giá thêm 5%", nhân viên kinh doanh như đang thúc khách hàng "chốt" nhanh lô đất.

Hệ lụy “bán lúa non” dự án đất nền

Trên thực tế, pháp luật không cấm doanh nghiệp được huy động vốn của khách hàng nhưng chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, chưa hoàn thiện xong hạ tầng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Bảng hàng do nhân viên kinh doanh tại dự án Thanh Hà New City cung cấp.

Các hình thức huy động vốn dưới dạng đặt cọc giữ chỗ, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư đều là hành vi "lách luật", huy động vốn trái phép để bán bất động sản hình thành trong tương lai. Và những rủi ro thường xuất hiện nhiều nhất từ những giao dịch không đúng quy định pháp luật này.

Văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền nếu không đúng hình thức, sử dụng vốn huy động không cho dự án, không đủ điều kiện huy động vốn thì giao dịch này không được pháp luật công nhận theo quy định Khoản 1, Điều 19, Nghị định 99/2015. Chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư lại không bị chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.

Ngoài ra, do không phải là hợp đồng mua bán nên sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được thường không hoàn chỉnh và phụ thuộc rất lớn vào sự may rủi của thời cuộc, chính sách, pháp lý thay đổi. Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn cũng không cao như hợp đồng mua bán, thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí là không có mức bồi thường. Vì vậy, rủi ro cho khách hàng là rất lớn.

Đối với tình trạng “bán lúa non”, phương án tốt nhất là phải nêu cao trách nhiệm quản lý nhà nước, chính quyền địa phương phải quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Các cơ quan nhà nước cần thực hiện đúng phạm vi trách nhiệm trong công tác quản lý đất đai ở địa phương, có cơ chế phối hợp với các sở, ban ngành để ngăn ngừa và xử lý các dấu hiệu kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện; đồng thời xử lý nghiêm dự án sai phạm.