Hiến kế nhanh chóng "phá băng" bất động sản

Giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi

Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay.

Nếu cần lượng hóa, có thể hình dung đâu đó khoảng 30 - 50% khó khăn, vướng mắc chính, số dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ, tùy vào mỗi địa phương.

Tuy nhiên, sự phục hồi còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (gồm cả khâu định giá đất, tính tiền thuê đất…), sức cầu yếu (nhất là vay để mua nhà, sửa nhà, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng…) và phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn khó khăn (do niềm tin, cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn…).

Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực.

Trong bối cảnh đó, TS Cấn Văn Lực cho rằng, các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp cần thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách tài khóa, tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ…; cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng và đất đai đã ban hành).

Đối với các dự án, vấn đề tồn đọng lâu nay, cần bóc tách từng vấn đề không để tồn đọng cả cụm vấn đề mới giải quyết.

Đối với vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, TS Cấn Văn Lực kiến nghị Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định 44 năm 2014 và Thông tư 36/2014/TNMT để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án bất động sản nhà ở đang chờ bán.

Về tín dụng, TS Cấn Văn Lực đề xuất tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ; kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng; cân nhắc về thời điểm, lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay cho phù hợp hơn.

Về trái phiếu doanh nghiệp, TS Cấn Văn Lực kiến nghị các bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc thời gian qua nhằm củng cố lại niềm tin; sớm có phương án triển khai tiếp Nghị định 65/2022/NĐ-CP khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực cuối năm 2023; sớm khuyến khích phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục, thời gian phê duyệt.

Về nguồn cung, TS Cấn Văn Lực đưa ra giải pháp quan trọng. Theo đó, đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý, trong đó vai trò của địa phương rất quan trọng, cùng với sự vào cuộc của các tổ công tác của Thủ tướng. Đồng thời, cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội (như đã từng làm giai đoạn 2013 - 2016…

Bất động sản quan hệ mật thiết với nền kinh tế

Cũng liên quan đến vấn đề này, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với nền kinh tế, nhưng luôn lạc hậu hơn so với nền kinh tế. Khi kinh tế tăng trưởng thì thúc đẩy thị trường bất động sản, khi thị trường bất động sản tăng trưởng thì tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển.

GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Vì vậy, trong giai đoạn hiện nay, khi nền kinh tế còn đang trầm lắng thì không thể nói thị trường bất động sản sôi động, nếu lúc này thị trường bất động sản sôi động, tăng trưởng nóng thì thị trường này đang có vấn đề.

Theo ông Cường, tại thời điểm tháng 2/2023 tổ chức hội nghị toàn quốc về bất động sản, thị trường bất động sản đang đứng trước nguy cơ sụp đổ, rất nhiều doanh nghiệp có tên tuổi gặp khó khăn, nhiều dự án dở dang, nhiều doanh nghiệp trên bờ phá sản…

Thế nhưng, tới thời điểm này, với những hành động của Chính phủ từ những nghị quyết kịp thời, diện mạo của thị trường bất động sản hoàn toàn thay đổi. Chi tiết thể hiện rõ ràng nhất là chứng khoán - chỉ số đánh giá nhạy cảm nhất, nhiều mã bất động sản đứng đầu danh sách.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, phân khúc nhà ở xã hội rất thấp. Trong tương lai, nếu không có biện pháp tăng nguồn cung kịp thời thì sẽ có thể xảy ra cơn sốt không đáng có.

Chính vì vậy, theo ông Cường thì cần thúc đẩy tăng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung ở thị trường đang có thanh khoản, đó là nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Để phát triển được phân khúc này, ông Cường cho rằng, chính sách của gói 120 nghìn tỷ đồng cần phải đáp ứng được về cả thời hạn cho vay, mức lãi suất, thậm chí có thể dùng thêm một phần hỗ trợ từ ngân sách cho lãi suất đối với lãi suất của phân khúc nhà ở xã hội.

Đối với vấn đề tăng nguồn cung cho thị trường, phải giải quyết vấn đề vướng mắc của những dự án đầu tư, đặc biệt là dự án bất động sản.

Cũng theo vị này, Chính phủ cần vận hành một nghị quyết về quy trình xử lý vướng mắc trong khung luật pháp, bằng cách được phép lựa chọn và áp dụng linh hoạt các quy định đúng luật làm sao phù hợp nhất, áp dụng đúng thực tế nhu cầu cao nhất trên nguyên tắc công khai, minh bạch, không có vụ lợi… Như vậy, sẽ không còn tình trạng cán bộ "ngồi chờ" mà phát huy được tính năng động, sáng tạo của cán bộ.