Đừng xuống tiền mua căn hộ chung cư nếu chưa đọc hết bài này

Nhu cầu mua chung cư ngày càng nhộn nhịp, khách hàng có thêm nhiều sự lựa chọn về vị trí hay loại hình căn hộ. Tuy nhiên, tình trạng “chộp giật” và chuyện “thật giả” lẫn lộn vẫn còn tồn tại đến từ những chủ đầu tư không uy tín. Vậy cần lưu ý những gì khi mua căn hộ?

Ảnh IT.

Xác định tài chính?

Cụ thể, khách hàng cần xác định rõ mức tiền dự chi cho việc mua nhà chung cư là bao nhiêu, 3 tỉ, 4 tỉ, 5 tỉ hay 6 tỉ… theo cách càng chi tiết càng tốt. Điều này sẽ giúp khách hàng tránh được tối đa những rủi ro như: Mức mua căn hộ vượt quá khả năng, áp lực trả nợ lớn, lãi suất lên xuống thất thường…

Bên cạnh đó, việc xác định rõ mức tiền mua căn hộ cũng giúp khách hàng “khoanh vùng” dự án tốt hơn và ý thức được việc nên mua căn hộ tại vị trí nào là tốt nhất. Điển hình như xác định mua căn hộ có mức giá cao từ 5 -7 tỉ, khách hàng có thể lựa chọn các dự án gần trung tâm thành phố. Ngược lại, nếu nguồn tiền dành cho việc mua nhà chung cư chỉ từ 2-3 tỉ thì những lựa chọn dự án thuộc trung tâm thành phố sẽ giảm đi đáng kể.

Xác định mức độ ưu tiên mua căn hộ từ cao xuống thấp

Hầu hết, mỗi khách hàng khi mua căn hộ chung cư đều có những tiêu chí lựa chọn khác nhau dựa trên mức độ ưu tiên đặc thù của từng gia đình cụ thể. Theo đó, trước khi tìm hiểu dự án, khách hàng cần xác định rõ mức độ ưu tiên của bản thân hoặc gia đình mình dựa trên các tiêu chí sau:

Vị trí

Cụ thể, khách hàng ưu tiên vị trí căn hộ chung cư định mua sẽ gần và thuận tiện với ai nhất? Gần chỗ làm của vợ hay chồng? Gần trường của con cái hay gần nhà ông bà nội/ngoại để tiện gửi con…? Hoặc nếu thích mua nhà tại vị trí nào, ví dụ như Mỹ Đình hay Gia Lâm, gần trung tâm thành phố cho đông vui náo nhiệt hay gần ngoại ô để không khí trong lành, yên tĩnh…?

Tiện ích

Thực tế, bất cứ khách hàng nào cũng muốn dự án mình mua có càng nhiều tiện ích càng tốt. Tuy nhiên, tùy theo từng mức giá nhất định mà các dự án chung cư sẽ có hệ thống tiện ích khác nhau. Chính vì vậy, trong trường hợp nguồn tài chính hạn chế, khách hàng cần xác định ưu tiên lựa tiện ích nào trướcnhất?

Ví dụ như dự án phải có trường mầm non và trường cấp 1 để tiện cho trẻ đi học. Hoặc dự án phải có bể bơi ngoài trời, bể bơi trong nhà, dự án phải có khu thể thao, tập gym, spa, khu vui chơi cho trẻ…

Theo đó, khi xác định được vị trí và các tiện ích ưu tiên, khách hàng sẽ đỡ mất thời gian tìm hiểu những dự án không phù hợp. Thay vào đó, có thể tập trung tìm hiểu các dự án gần với tiêu chí đặt ra nhất để xemxét, so sánh, lựa chọn ra sản phẩm phù hợp tối ưu với mong muốn của chính mình và gia đình.

Khoanh vùng, loại bỏ các dự án xấu

Cụ thể, ở bước này, khách hàng cần “mạnh tay” loại bỏ các dự án có chứa các yếu tố sau ra khỏi danh sách những dự án dự định mua của mình:

Dự án có vị trí gần nghĩa trang ảnh hưởng xấu đến phong thủy;

Đường vào dự án quá nhỏ, hẹp hoặc thường xuyên tắc đường;

Dự án có mật độ xây dựng quá lớn, gây ảnh hướng đến quá trình vận hành, quản lý và không gian sống sau này;

Dự án có quá ít thang máy;

Dự án ít hoặc thiếu cây xanh;

Dự án gần khu công nghiệp, nhà máy hoặc sông ô nhiễm...

Lựa chọn chủ đầu tư và đơn vị quản lý dự án

Sau khi đã “lọc” dự án theo 3 bước kể trên, khách hàng sẽ tiếp tục lựa chọn dự án tốt nhất cho mình theo tiêu chí chủ đầu tư (CĐT) và đơn vị quản lý dự án uy tín, giàu kinh nghiệm.

Theo nhiều cách khác nhau, khách hàng có thể kiểm tra thông tin về CĐT cũng như các đơn vị quản lý dự án. Hãy tìm hiểu thật kỹ xem những CĐT đó đã có những dự án nào chưa, có vướng mắc pháp lý hay có mâu thuẫn với khách hàng hay không.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng chủ đầu tư càng uy tín, giá trị thương hiệu càng lớn thì mức giá bán căn hộ càng cao. Do đó, khách hàng cần cân nhắc, tính toán hài hòa giữa nguồn tài chính với nhu cầu của bản thân để lựa chọn cho mình sản phẩm phù hợp ưng ý nhất.

Kiểm tra pháp lý dự án

Một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau :

Thứ nhất, Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Văn bản này nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Nếu không mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự án mà thông qua các đại lý F1, F2, khách hàng cần yêu cầu đại lý này cung cấp các giấy tờ pháp lý như giấy phép kinh doanh (có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới không), văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho phép đại lý này được bán căn hộ…

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án: Đây là những giấy tờ chứng minh dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch”, không có tranh chấp pháp lý về sau.

Thứ ba, Giấy phép xây dựng: Trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014), còn lại các dự án căn hộ ngang nhiên xây dựng khi chưa có giấy phép sẽ bị xử phạt, thậm chí đình chỉ thi công, làm trễ tiến độ dự án và ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua.

Thứ tư, Văn bản chấp thuận đầu tư (Theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.

Thứ năm, Quyết định qui hoạch chi tiết 1/500: Giấy này chỉ rõ các thiết kế dành cho dự án, bao gồm tổng diện tích, mật độ xây dựng, bố trí tiện ích, mặt bằng tầng, sàn từng căn hộ…

Thứ sáu, Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án: Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

Thứ bảy, Bảo lãnh ngân hàng: Bảo lãnh ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với dự án hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không xây dựng được thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho khách hàng thay cho chủ đầu tư.

Thứ tám, Công văn của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. (Trong Công văn sẽ nêu rõ số lượng nhà ở đủ điều kiện bán).

Chọn căn, chọn tầng, chọn hướng

Sau khi đã “chốt” dự án với tên tuổi chủ đầu tư và thương hiệu đơn vị quản lý phù hợp nhất, khách hàng có thể tiến hành chọn căn, chọn hướng và chọn tầng sao cho hợp lý nhất.

Thông thường, việc lựa chọn căn hộ ở bước này sẽ căn cứ theo tuổi tác, số mệnh, phong thủy của gia chủ nhằm giúp việc “an cư lạc nghiệp” được tốt đẹp nhất.

Theo đó, cần quan tâm xem căn hộ có view thoáng hay không, các bài trí có hợp phong thủy hay không, thiết kế nhà, phòng thiếu ánh sáng hay không để chọn căn phù hợp nhất.

Ngoài ra, cũng cần chú ý đến các yếu tố khác như phòng bếp có được thiết kế thành khu riêng biệt để tránh mùi hay không, chỗ phơi đồ có thoáng không, thiết kế hành lang có quá rộng trong khi diện tích ở quá hẹp hay không… trước khi quyết định xuống tiền cọc mua căn hộ của dự án.

Lựa chọn phương án tài chính

Khách hàng cần xác định rõ phương án tài chính khi mua căn hộ chung cư của mình là gì? Xem xét, tính toán kĩ có nên vay hay không. Và nếu vay thì vay bao nhiêu, trong vòng bao lâu, khả năng chi trả thế nào? Mức lãi suất nếu vay tiền là bao nhiêu, có ngân hàng nào khác có mức cho vay ưu đãi hơn hay không…

Rất nhiều dự án cho vay với mức tối đa lên tới 70% giá trị căn hộ. Điều này cũng đồng nghĩa với việc áp lực trả tiền ngân hàng cũng tăng cao. Trường trường hợp tốt nhất, khách hàng không nên vay quá 50% giá trị căn hộ. Điều này sẽ giúp khách hàng không bị áp lực trả nợ cũng như hạn chế được tối đa những rủi ro biến động lãi suất sau này.

Sau khi xác định được phương án tài chính, khách hàng có thể tiến hành xuống tiền đặt cọc và kí hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư.

Lưu ý, trong quá trình kí hợp đồng, cần đọc kĩ các điểm mấu chốt sau: Tiến độ bàn giao dự án; Phí dịch vụ; Nơi giữ xe; Phí quản lý; Vật liệu nội thất…

Ngoài ra, khách hàng cũng cần tìm hiểu kĩ pháp lý cũng như tiến độ thanh toán dự án để có những dự trù tài chính tốt nhất khi mua dự án.

Nhận bàn giao nhà

Cụ thể, để việc nhận bàn giao nhà được suôn sẻ và thuận lợi nhất, khách hàng cần kiểm tra theo quy trình sau:

Nghiệm thu điều hòa;

Kiểm tra các thiết bị điện, viễn thông;

Kiểm tra trường, trần;

Kiểm tra sàn gỗ, sàn gạch;

Kiểm tra cửa ra vào, cửa sổ;

Kiểm tra nhà vệ sinh;

Kiểm tra tủ quần áo và tủ bếp;

Kiểm tra ban công;

Đo diện tích…

Cuối cùng, sau khi kiểm tra xong căn hộ, nếu không phát hiện lỗi, khách hàng sẽ tiến hành chốt và ký nhận bàn giao căn hộ chung cư. Trong trường hợp sai sót, hãy ghi chú lại các thay đổi cần sửa chửa để yêu cầu và kiến nghị với chủ đầu tư.

Làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Sau khi bàn giao căn hộ, khách hàng sẽ được ban quản lý kết hợp chủ đầu tư hỗ trợ làm các giấy tờ, thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).