Dự án Hope Residences: Cần thanh tra toàn bộ quá trình mua bán căn hộ

Như Tuổi trẻ và Pháp luật đã đưa tin, dự án khu nhà ở xã hội tại ô đất B8.NXH, phường Phúc Đồng, quận Long Biên, Hà Nội (tên thương mại là Hope Residences) tọa lạc tại vị trí được đánh giá là đắc địa nơi cửa ngõ Đông Bắc Hà Nội; chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Phát triển nhà Phúc Đồng.

Được biết, dự án Hope Residences có quy mô gồm 5 đơn nguyên cao 21 tầng nổi và 2 tầng hầm với tổng mức đầu tư là 1.861,2 tỷ đồng; tổng số lượng căn hộ của dự án là 1.504 căn; quy mô dân số là 3.524 người.

Theo chủ trương được phê duyệt, tổng diện tích đỗ xe 2 hầm là 28.667,0 m2, trong đó diện tích sàn tầng hầm 1 là 16.336 m2, diện tích sàn tầng hầm 2 là 16.336 m2. Trong khi đó, tầng 1,2 và một phần tầng 3 tại các đơn nguyên bố trí chức năng sảnh, dịch vụ thương mại, phòng sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ; từ tầng 3 đến tầng 20: bố trí chức năng nhà ở với diện tích sàn nhà ở là 103.195,24 m2.

Dự án Hope Residences đang dần đi vào hoàn thiện.

Cũng theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của UBND TP Hà Nội, Hope Residences là dự án nhà ở xã hội, tạo quỹ nhà ở xã hội cho Hà Nội và một số cơ quan nhà nước. Do đó, việc thực hiện các giao dịch mua bán đối với căn hộ của dự án này phải tuân thủ theo các quy định về mua bán nhà ở xã hội.

Đáng nói, Luật Nhà ở 2014 có những điều khoản quy định rất rõ những đối tượng được mua nhà ở xã hội. Ấy thế mà tại dự án Hope Residences dù trải qua bao nhiêu "cửa ải" mới mua được nhà nhưng chưa kịp bàn giao khách hàng lại thi nhau rao bán.

Theo tìm hiểu của phóng viên Tuổi trẻ và Pháp luật, các căn hộ nhà ở xã hội và thương mại đều đã được bán hết vào tháng 6/2019. Tuy nhiên, ở thời điểm tháng 9/2019, trên các trang web về bất động sản xuất hiện rất nhiều thông tin rao bán các căn hộ tại dự án Hope Residences, tất nhiên ai mua sẽ phải bỏ ra khoản tiền chênh lệch so với thời điểm họ mua với chủ đầu tư.

Vì sao khách hàng mua được phân suất, mua căn hộ lại mang đi rao bán, trong khi đối tượng được mua nhà ở xã hội được quy định khắt khe.

Để làm rõ về các vấn đề pháp lý về nhà ở xã hội, phóng viên Báo Tuổi trẻ Thủ đô đã có buổi trao đổi, làm việc với Luật sư Phan Thị Lam Hồng - Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội.

Phóng viên: Luật sư có thể cho biết pháp luật quy định như thế nào về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Nhà ở là nhu cầu thiết yếu, là tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình và cá nhân. Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến lĩnh vực nhà ở, đồng thời ban hành nhiều cơ chế, chính sách, văn bản quy phạm pháp luật; xây dựng và tổ chức thực hiện nhiều chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội dành cho các đối tượng đặc biệt, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Khác với nhà ở thương mại, pháp luật về nhà ở quy định rất cụ thể về đối tượng, điều kiện được hỗ trợ về nhà ở xã hội, cụ thể theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở;

Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Tuy nhiên, các đối tượng nêu trên chỉ được hỗ trợ về nhà ở xã hội khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở năm 2015.

Ví dụ, người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng chỉ được hỗ trợ về nhà ở xã hội trong trường hợp: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực; Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.

Luật sư Phan Thị Lam Hồng - Công ty Luật Đông Hà Nội.

Phóng viên: Quyền chuyển nhượng, bán lại nhà ở xã hội của người mua theo quy định pháp luật?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Nhà ở xã hội là một loại sản phẩm đặc thù, có lợi thế giá rẻ hơn nhà ở thương mại có cùng chất lượng và cùng điều kiện hạ tầng do được nhiều yếu tố hỗ trợ để cung cấp cho một số đối tượng được ưu tiên có nhu cầu nhà ở. Bởi vậy, theo quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 4 và khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, người mua nhà ở xã hội chỉ có quyền chuyển nhượng, bán lại nhà ở xã hội trong các trường hợp sau:

Trường hợp bị hạn chế bán lại: Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội, người mua nhà ở xã hội chỉ có quyền bán lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó (chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội) hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở nếu đơn vị này không mua.

Như vậy, pháp luật quy định người mua nhà chỉ được quyền bán lại cho đúng 02 đối tượng theo thứ tự là chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Trường hợp tự do bán lại: Người mua nhà ở xã hội có quyền bán lại nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu (cả đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội và đối tượng khác) mà không bị hạn chế khi đáp ứng được các điều kiện sau:

Thứ nhất, phải sau thời hạn 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội theo hợp đồng đã ký với bên bán.

Thứ hai, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, người mua nhà ở xã hội chỉ được thực hiện quyền bán lại nhà ở xã hội khi đáp ứng được những điều kiện trong hai trường hợp nêu trên. Trong trường hợp người mua tiến hành bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội trong thời hạn chưa đủ 05 năm thì giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp người mua tiến hành bán lại nhà ở xã hội kể từ thời điểm người mua được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu (sau thời hạn 05 năm) thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, người mua còn phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Đối với việc bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề thì người mua phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân TP Hà Nội ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

Phóng viên: Thời gian qua, Báo Tuổi trẻ Thủ đô nhận được nhiều phản ánh về việc người mua nhà ở xã hội tiến hành rao bán bất chấp việc chưa được nhận bàn giao nhà để nhận tiền chênh lệch. Luật sư đánh giá như thế nào về thực trạng trên? Chế tài xử lý đối với hành vi này của người mua theo quy định pháp luật?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2010/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì sau khi ký Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ Danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ) đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được Danh sách này) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm). Đồng thời, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc Trang thông tin điện tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có).

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 5 Điều 30 Nghị định số 100/2010/NĐ-CP, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các vi phạm liên quan đến việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn.

Như vậy, có thể thấy pháp luật quy định rất cụ thể về đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và việc quản lý, thanh kiểm tra đối với hoạt động bán, cho thuê, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, do việc giám sát, thanh kiểm tra của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thật sự hiệu quả đã dẫn đến thực trạng người mua tiến hành rao bán, bán, cho thuê nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện, không đúng đối tượng theo quy định pháp luật. Chính vì lý do tiến hành rao bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện, không đúng đối tượng theo quy định pháp luật mà người mua, người bán đều chấp nhận rủi ro pháp lý khi tiến hành ký các Hợp đồng mua bán viết tay, ký Hợp đồng ủy quyền… Hành vi này của người mua là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng và bị thu hồi nhà ở xã hội theo quy định tại điểm b khoản 2, điểm d khoản 6 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.

"Với những quy định trên, tôi nghĩ cơ quan chức năng cần vào cuộc thanh tra toàn bộ quá trình giao dịch căn hộ nhà ở xã hội giữa chủ đầu tư và khách hàng tại dự án Hope Residences, bởi không loại trừ khả năng nhiều khách hàng không đủ điều kiện, được hợp thức hóa hồ sơ mua bán để cùng nhau hưởng lợi", luật sư Lam Hồng nhận định.