Chủ tịch bán lượng lớn cổ phần: Hé lộ khoản nợ khủng của Công ty Bất động sản Phát Đạt

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) ngày 29/8 có báo cáo gửi các cơ quan quản lý chứng khoán về việc đăng ký giao dịch cổ phiếu PDR.

Theo đó, nhằm giải quyết nhu cầu tài chính cá nhân, ông Nguyễn Văn Đạt dự kiến bán 88 triệu cổ phiếu PDR. Giao dịch sẽ được thực hiện bằng phương pháp thỏa thuận, trong khoảng thời gian từ 5/9-3/10/2025.

Trước giao dịch, ông Nguyễn Văn Đạt nắm giữ hơn 359 triệu cổ phiếu (tương đương 36,72%). Sau khi hoàn tất, sở hữu dự kiến giảm còn 271 triệu cổ phiếu (tương đương 27,7%).

Dàn lãnh đạo Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Ảnh: PDR.

Kết phiên giao dịch ngày 29/8, cổ phiếu PDR có giá là 24.550 đồng/đơn vị. Tạm tính theo mức giá này, ông Nguyễn Văn Đạt sẽ thu về khoảng 2.100 tỷ đồng sau khi bán 88 triệu cổ phiếu.

Trong thông cáo phát đi ngày 29/8, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cho biết, bản chất của thương vụ này là một lựa chọn chủ động. Ông Đạt thực hiện chuyển nhượng một phần nhỏ trong tỷ lệ cổ phần sở hữu của ông thông qua giao dịch thỏa thuận, nhằm chuyển hóa tài sản cá nhân thành nguồn lực tài chính sẵn sàng, để có thể hỗ trợ ngay cho các kế hoạch kinh doanh mới, quy mô lớn hơn của công ty.

Thông cáo dẫn lời ông Đạt khẳng định: “Cá nhân tôi có thể hy sinh lợi ích ngắn hạn, nhưng đổi lại, Phát Đạt và cổ đông sẽ có được lợi ích dài hạn, bền vững hơn”.

Cuối năm 2022, giữa bối cảnh khủng hoảng nợ trái phiếu bao trùm toàn thị trường, ông Nguyễn Văn Đạt cũng đã từng bán tài sản cá nhân hơn 2.000 tỷ đồng để giúp công ty tất toán nợ, đảm bảo cam kết với các trái chủ.

Thương hiệu Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Ảnh: PDR.

Sau chuyển nhượng, hiện ông Đạt vẫn là cổ đông lớn nhất của công ty với tỷ lệ nắm giữ 36,45% cổ phần. Điều đó khẳng định rõ ông không chỉ là người sáng lập, mà còn là nhà lãnh đạo sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân ngắn hạn để tối ưu lợi ích chung của công ty.

Về tình hình tài chính, lợi nhuận sau thuế quý II/2025 của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt ghi nhận 65 tỷ đồng, tăng 30% so với quý II/2024, phần lớn động lực đến từ doanh thu tài chính thay vì tăng trưởng doanh thu thực chất (doanh thu thuần chỉ gần 20 tỷ đồng).

Doanh thu như vậy không đủ để trả các chi phí vận hành, khi chỉ riêng chi phí quản lý doanh nghiệp đã là 40 tỷ. Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt có lãi là nhờ 226 tỷ doanh thu từ hoạt động tài chính, mà đóng góp lớn nhất là khoản lãi 139,2 tỷ đồng từ việc thanh lý khoản đầu tư.

Trong kỳ, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt có một giao dịch nổi bật: Chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngô Mây.

Theo thuyết minh, vào ngày 25/6/2025, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần trong công ty Ngô Mây – đơn vị sở hữu dự án số 1 Ngô Mây tại Gia Lai - cho Công ty TNHH Đầu tư Quy Nhơn 68 với giá 435 tỷ đồng.

Tại thời điểm đầu năm, giá trị tồn kho của dự án Ngô Mây là 292 tỷ đồng (chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư…). Như vậy, ước tính lãi từ bán dự án này là hơn 140 tỷ đồng – chính là khoản đem về doanh thu tài chính cho Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt.

Tuy nhiên, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt mới thu về 160 tỷ đồng từ thương vụ và còn phải thu 275 tỷ đồng, tức là 63% giá trị thương vụ vẫn được ghi nhận dưới dạng công nợ.

Đáng chú ý trong báo cáo tài chính là dòng tiền. Theo đó, lũy kế 6 tháng đầu năm, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt âm 1.330 tỷ đồng. Để bù đắp cho sự thiếu hụt này, công ty đã phải tăng cường vay nợ, với lượng tiền thu từ đi vay là 1.196 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ. Tiền mặt đã giảm từ 343,6 tỷ đồng đầu năm xuống 25,2 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2025.

Tính đến cuối tháng 6/2025, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đang gánh nợ phải trả lên đến 12.370 tỷ đồng, vượt vốn chủ sở hữu gần 11.855 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn là 7.592 tỷ đồng, chiếm 61% tổng nợ phải trả, gấp 60,7 lần lượng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng (125 tỷ đồng).