Giải quyết khoản nợ do thế chấp sổ đỏ để vay vốn sau khi đã kết hôn

Câu hỏi:

Ba tôi là chủ doanh nghiệp tư nhân, có vay 1 khoản tiền là 100 triệu đồng tại Ngân hàng phát triển nông thôn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Nhưng mẹ tôi không biết và không có ký tên trên bất cứ giấy tờ nào hết.

Hiện, doanh nghiệp làm ăn thua lỗ và ba tôi đã bỏ đi nơi khác sinh sống nhưng chưa ly hôn. Khoản nợ hiện nay cả gốc lẫn lãi đã lên đến gần 190 triệu. Giờ mẹ tôi muốn trả số tiền đó để lấy sổ đỏ về. Ngân hàng nói rằng có thể thanh toán 1 lần cả gốc lẫn lãi là 150 triệu thì được lấy sổ đỏ về.

Ngân hàng nói rằng nếu không đồng ý chi trả thì đợi ngày ra tòa.

Vậy việc ngân hàng cho vay mà không được sự đồng ý của mẹ tôi là đúng hay sai? Trên sổ đỏ chỉ có ba tôi đứng tên là chủ hộ, vì mẫu sổ đỏ lúc trước chỉ có 1 người đứng tên. Và nếu thật sự ra tòa thì mẹ tôi phải giải quyết ra sao ? Theo luật thì mẹ tôi phải thanh toán với ngân hàng ra sao?

Thủ tục thế chấp sổ đỏ để vay vốn sau khi đã kết hôn

Luật sư tư vấn:

Trước câu hỏi của bạn đọc, văn phòng Luật sư Minh Khuê tư vấn như sau:

Theo điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Theo thông tin bạn mô tả, Quyền sử dụng đất đứng tên chủ sở hữu là bố bạn thì trước mắt đây là tài sản riêng. Tuy nhiên, nếu có căn cứ chứng minh được Quyền sử dụng đất này có được sau khi ba mẹ bạn kết hôn hoặc được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và do mẫu sổ đỏ lúc trước chỉ được đứng tên một chủ sở hữu thì đây sẽ là tài sản chung của bố mẹ bạn.

Có hai hướng giải quyết:

Thứ nhất nếu mẹ bạn chấp nhận Quyền sử dụng đất ( Sổ đỏ ) là tài sản riêng của bố bạn và cũng không có cách nào chứng minh được Sổ đỏ này là tài sản chung thì trách nhiệm trả nợ thuộc về bố bạn. Ngân hàng có khởi kiện vụ án thì bị đơn là bố bạn.

Thứ hai nếu mẹ bạn chấp nhận Quyền sử dụng đất là tài sản chung và chứng minh được điều này thì theo Luật hôn nhân và gia đình 2014:

Điều 26. Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.

Điều 27: Trách nhiệm liên đới của vợ, chồng

1. Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch do một bên thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 30 hoặc giao dịch khác phù hợp với quy định về đại diện tại các điều 24, 25 và 26 của Luật này.

2. Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới về các nghĩa vụ quy định tại Điều 37 của Luật này.

Việc mẹ bạn không được biết hoặc ký tên vào giao dịch bố bạn thực hiện thì đây là giao dịch không phù hợp quy định về đại diện. Theo khoản 1 điều 27 Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì mẹ bạn không phải liên đới chịu trách nhiệm vì giao dịch không phù hợp quy định về đại diện

Xét về giao dịch với ngân hàng thì ngân hàng là bên thứ ba ngay tình tuy nhiên theo khoản 2 điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015:

"Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa."

Tài sản giao dịch ( Sổ đỏ) là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu và không thuộc trường hợp đặc biệt nên giao dịch này giữa bố bạn và ngân hàng bị vô hiệu.

Chứng minh được giao dịch dân sự vô hiệu thì có quyền yêu cầu Ngân hàng hoàn trả lại sổ đỏ và bố bạn có trách nhiệm hoàn trả 100 triệu đồng nợ gốc.

Mẹ bạn không phải liên đới chịu trách nhiệm cùng bố bạn hoàn trả 100 triệu đồng nợ gốc.