Định giá đất – "Điểm nghẽn" lớn cần kịp thời tháo gỡ

Khẳng định sự cần thiết ban hành Nghị quyết, đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Ninh Bình) cho rằng, sau hơn 1 năm thực thi Luật Đất đai 2024, nhiều khó khăn, vướng mắc đã nảy sinh. Đặc biệt, công tác định giá đất được xem là “điểm nghẽn” lớn cần tháo gỡ kịp thời. Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết với những cơ chế, chính sách mới về định giá đất là rất cần thiết, đáp ứng đúng yêu cầu thực tiễn.

Đại biểu Trần Văn Khải nêu một số bất cập trong thực tiễn định giá đất tại Ninh Bình, đó là công tác định giá đất thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định thường chưa sát giá thị trường. Hệ quả là tiền bồi thường cho người dân thấp, dẫn đến khiếu nại kéo dài, trong khi ngân sách Nhà nước thất thu do giá đất thấp hơn thực tế.

Nhiều dự án trên địa bàn tỉnh bị chậm giải phóng mặt bằng vì người dân không đồng thuận với giá bồi thường thấp. Chính quyền địa phương cũng lúng túng giữa 2mức giá (giá Nhà nước và giá thị trường), dễ phát sinh tiêu cực hoặc tham nhũng trong định giá đất.

Đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Ninh Bình).

Ngoài ra, doanh nghiệp ở Ninh Bình phản ánh việc đền bù giải tỏa mặt bằng rất nan giải do giá đất Nhà nước quá thấp so với giá thỏa thuận. Họ phải bù thêm ngoài phương án bồi thường chính thức để người dân chấp nhận, làm đội vốn đầu tư, giảm hiệu quả dự án. Ngược lại, nếu áp giá Nhà nước, người dân thiệt thòi sẽ khiếu kiện, khiếu nại, dự án đình trệ.

Vì vậy, đại biểu Trần Văn Khải kỳ vọng, dự thảo nghị quyết với những quy định mới về định giá đất sẽ tháo gỡ đáng kể các vướng mắc nêu trên.

Theo ông Trần Văn Khải, bảng giá đất sát thị trường hơn giúp tăng thu ngân sách; đồng thời người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, giảm bức xúc và ổn định đời sống sau thu hồi đất.

Mặt khác, doanh nghiệp cũng hưởng lợi khi quy trình tính giá đất nhanh gọn, minh bạch, có thể dự toán chi phí đất đai rõ ràng, tránh rủi ro “ngòi nổ” khi triển khai dự án. Thị trường bất động sản về lâu dài sẽ minh bạch, công bằng hơn khi giá đất tiệm cận giá trị thực, loại bỏ dần cơ chế “xin - cho” và đầu cơ trục lợi trên chênh lệch địa tô.

Cũng góp ý vào dự thảo nghị quyết, đại biểu Đàng Thị Mỹ Hương (đoàn Khánh Hoà) cũng đã nêu nhiều thực trạng và kiến nghị bổ sung quy định nhằm nâng cao hiệu quả đền bù giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện.

Việc xác định giá đất tương đương và lựa chọn bồi thường, tại Khoản 3, Điều 6 quy định Chủ tịch UBND cấp xã căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất tại vị trí tương tự để quyết định giá đất bồi thường bằng đất ở tại chỗ. Đại biểu đề nghị ban soạn thảo cần rà soát, nghiên cứu quy định về tiêu chí, điều kiện cụ thể để cấp xã xác định đâu là vị trí tương đương, nhằm tránh cảm tính và đảm bảo tính công khai, minh bạch.

Dự thảo chưa quy định hình thức đền bù nếu đất tái định cư không đảm bảo giá trị tương đương hoặc không đủ điều kiện sinh hoạt, sản xuất. Đại biểu kiến nghị bổ sung quy định người dân có quyền yêu cầu bồi thường bằng tiền mặt trong trường hợp này để tăng tính lựa chọn và tạo sự đồng thuận, giảm thiểu khiếu kiện.

Về định giá theo thị trường, giá đất trong bảng giá thường được cập nhật chậm, không phản ánh đúng giá thị trường ở các khu vực đô thị hóa nhanh. Đại biểu đề nghị bổ sung quy định: giá đất bồi thường phải được xác định theo giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất ở khu vực có biến động giá cao để tránh thiệt thòi cho người dân.