Cần giải quyết thấu đáo vụ án tranh chấp đất đai ở Bắc Giang

Để hiểu rõ hơn sự việc trên, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Hoàng - Trưởng Văn Phòng Luật Sư Minh Bạch Quốc tế (Đoàn Luật sư TP Hà Nội).

Qua theo dõi vụ việc và căn cứ vào tài liệu chứng cứ các bên liên quan cung cấp, Luật sư đánh giá thế nào về hai bản án cấp sơ phẩm và phúc thẩm củ cơ quan tòa án tỉnh Bắc Giang đối với nhà đất tại lô số 30 C8 theo sơ đồ quy hoạch dân cư số, tiểu khu C8, địa chỉ: tiểu dân cư C8, phường Hoàng Văn Thụ, TP Bắc Giang, Bắc Giang?

Luật sư Nguyễn Văn Hoàng: Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2018/DS – ST ngày 5/10/2018 của TAND TP Bắc giang và Bản án dân sự phúc thẩm số 21/2019/DS-PT của TAND tỉnh Bắc Giang nhận định và quyết định là có căn cứ pháp luật. Bởi ngoài xem xét các điều khoản được quy định cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Vũ Thị Bích và ông Phạm Thanh Bình, bà Nguyễn Thị Thuy Thủy. Hội đồng xét xử (HĐXX) hai cấp tòa sơ thẩm và phúc thẩm tỉnh Bắc giang còn xem xét đến các thỏa thuận dựa theo sự tự nguyện của các bên, cụ thể là sự thỏa thuận về điều kiện thanh toán và thời điểm thanh toán để đưa ra phán quyết. Như vậy, có thể khẳng định rằng phán quyết của hai cấp tòa tại Bắc Giang trong vụ án này là có cơ sở pháp luật và đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng.

Có ý nhiều ý kiến cho rằng HĐXX Tòa án cấp cao tại Hà Nội tuyên án chưa xem xét đầy đủ, nhiều chứng cứ các tình tiết có trong hồ sơ vụ án chưa được làm rõ, sau khi nghiên cứu hồ sơ, Luật sư nhận định như thế nào?

Luật sư Nguyễn Văn Hoàng - Trưởng Văn Phòng Luật Sư Minh Bạch Quốc tế (Đoàn Luật sư TP Hà Nội).

Luật sư Nguyễn Văn Hoàng: Việc bà Bích không đồng tình với quyết định giám đốc thẩm số: 43/2019/DS-GĐT là có cơ sở bởi như đã trình bày ở trên, phán quyết của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội không những đi ngược lại hai bản án cấp sơ thẩm và phúc thẩm của tòa án tại Bắc Giang mà còn không căn cứ vào chứng cứ có trong vụ án như các thỏa thuận khác (tức thỏa thuận ngoài hợp đồng) về nghĩa vụ thanh toán, thời điểm thanh toán của các bên trong và sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số: 970/2009 tại văn phòng công chứng số 1 tỉnh Bắc Giang. Như vậy bà Bích có thể khiếu nại lên Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao để được xem xét, giải quyết.

Qua hồ sơ bà Bích cung cấp, thì hồ sơ chứng cứ có nhiều căn cứ mà quá trình xét xử HĐXX cấp cao chưa xét tới. Cụ thể, quyết định Giám đốc thẩm số 43/2019/DS-GĐT ngày 19/7/2019 của Uỷ ban thẩm phán –Tòa nhân dân cấp cao tại Hà Nội sửa Bản án dân sự phúc thẩm số 21/2019/DS-PT ngày 22/3/2019 của TAND tỉnh Bắc Giang là chưa khách quan, chưa xem xét đầy đủ các tình tiết có trong hồ sơ vụ án và áp dụng chưa đúng các quy định của pháp luật tại thời điểm ông Phạm Thanh Bình, bà Phạm Thu Thủy ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Bích. Tất cả những phần nhận định của Quyết định Giám đốc thẩm có dấu hiệu nhận định “y nguyên” của Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 20/QĐKNGĐT ngày 3/6/2019 của VKSND cấp cao tại Hà Nội.

Có thể dẫn chứng như sau: Quyết định Giám đốc thẩm đã sửa Bản án Dân sự phúc thẩm số 21/2019/DS-PT ngày 22/3/2019 của TAND tỉnh Bắc Giang và tuyên: “Bác yêu cầu khởi kiện của Vũ Thị Bích về việc công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Vũ Thị Bích, ông Trần Văn Thành với ông Phạm Thanh Bình, bà Nguyễn Thị Thu Thủy ký ngày 5/10/2009 đã được phòng công chứng Số 1 tỉnh Bắc Giang công chứng ngày 5/10/2009 (theo Hợp đồng công chứng số 970/2009, quyển số 06/TP/CC/HĐGD). Buộc bà Vũ Thị Bích trả lại nhà đất tại lô số 30 C8 theo sơ đồ quy hoạch dân cư số , tiểu khu C8, địa chỉ: Tiểu dân cư C8, Phường Hoàng Văn Thụ, TP Bắc Giang, Bắc Giang”.

Với nhận định: “Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông Phạm Thanh Bình, bà Nguyễn Thị Thu Thủy với bà Vũ Thị Bích, ông Trần Văn Thành mặc dù được công chứng và ông Bình và bà Thủy đã bàn giao nhà đất cho vợ chồng ông Thành, bà Bích nhưng chưa được đăng ký tại tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên chưa phát sinh hiệu lực.

Quá trình giải quyết vụ án, bà Bích xác nhận chưa thanh toán tiền nhà đất cho vợ chồng ông Bình, bà Thủy. Bà Bích và ông Bình đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán. Theo quy định tại Điều 426 Bộ Luật Dân sự 2005, ông Bình và bà Thủy có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Do đó tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng là không đúng pháp luật.

Nhà đất nhà đất tại lô số 30 C8 theo sơ đồ quy hoạch dân cư số, tiểu khu C8, phường Hoàng Văn Thụ, TP Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang bị thi hành án.

Mặt khác tại Bản án số 14A/2014/DSST ngày 29/4/2014 của HĐXX TAND TP Bắc Giang tuyên buộc vợ chồng ông Bình, bà Thủy phải trả bà Lê Thị Hiền 319.800.000 đồng; Quyết định số 09/2014/QĐST-Ds ngày 29/4/2014 của Tòa án nhân dân TP Bắc Giang buộc vợ chồng ông Bình, bà Thủy phải trả vợ chồng ông Ngô Hữu Kê, bà Phan Thị Hằng 9.533.013.000 đồng. Ông Bình, bà Thủy không có tài sản nào ngoài tài sản trên để thi hành án. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xử buộc vợ chồng ông Bình, bà Thủy phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nêu trên với vợ chồng ông Thành, bà Bích là gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi của vợ chồng ông Bình, bà Thủy cũng như những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là vợ chồng ông Nguyễn Hữu Kê, bà Phan Thị Hằng và bà Lê Thị Hiền”.

Có khá nhiều điểm có thể thấy Quyết định Giám đốc thẩm cần xem xét lại vì có những nhận định chưa khách quan.

Thứ nhất: Theo quyết định số 43/2019/DS-GĐT ngày 19 tháng 07 năm 2019, Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội, tuyên “ Đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu của bà Vũ Thị Bích đề nghị Tòa xác định quyền sử dụng đất 113,6 m2 đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất của lô số 30C8, theo sơ đồ quy hoạch khu dân cư số 1, tiểu khu C8, địa chỉ: Tiểu khu dân cư C8, phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Giang là tài sản thuộc quyền sử dụng , sử hữu hợp pháp của bà Vũ Thị Bích và ông Trần Văn Thành” theo quy định tại điều 346 Bộ luật Tố Tụng dân sự năm 2015 hội đồng xét xử giám đốc thẩm có quyền đình chỉ giải quyết vụ án, nếu vụ án đó thuộc một trong các trường hợp quy định tại điều 217 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trong quyết định số 43/2019/DS-GĐT ngày 19 tháng 07 năm 2019, Theo điều 217 của bổ Luật Tố Tụng dân sự năm 2015 không có trường hợp nào để áp dụng điều 346 để đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của bà Bích và ông Thành, vì vậy Tòa án nhân dân cấp cao Hà Nội đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Bích và ông Thành theo quyết định số 43/2019/DS-GĐT ngày 19/7/2019 là chưa đúng và vi phạm Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Thứ hai: Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm không xử buộc các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như Tòa án nhân dân Cấp cao tại Hà Nội nhận định. Vì Tòa án cấp phúc thẩm chỉ tuyên là: “Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Vũ Thị Bích, ông Trần Văn Thành với ông Phạm Thanh Bình, bà Nguyễn Thị Thu Thủy ký ngày 05/10/2009 …có hiệu lực pháp luật”.

Thứ ba: Hồ sơ Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nói trên tôi đã nộp cho bộ phận một cửa của UBND TP Bắc Giang, điều này Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai TP Bắc Giang tại tòa án đã thừa nhận. Như vậy là tôi đã đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không phải là “chưa đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên chưa phát sinh hiệu lực” như nhận định của Quyết định Giám đốc thẩm và theo khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/4/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 thì “ Hợp đồng ..chuyển nhượng.. quyền sử dụng đất…..có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất”.

Hơn nữa, theo Điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 quy định “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực”, vì Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Bình với vợ chồng bà Bích đã được công chứng. Không những vậy, theo khoản 1,2 Điều 6 Luật Công chứng năm 2006 còn quy định là Văn bản công chứng “có hiệu lực đối với các bên liên quan” và “có giá trị chứng cứ, những tình tiết sự kiện trong văn bản công chứng, không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa tuyên bố là vô hiệu”. Mặt khác theo khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 thì “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua …kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân và cá nhân".

Thứ tư: Quyết định Giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân Cấp cao tại Hà Nội nhận định: “ Qúa trình giải quyết vụ án bà Bích xác nhận chưa thanh toán tiền nhà đất cho vợ chồng ông Phạm Thanh Bình, bà Nguyễn Thị Thu Thủy. Bà Bích, ôngThành đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán. Theo quy định tại Điều 426 Bộ Luật Dân sự 2005 ông Bình, bà Thủy có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng” là không đúng.

Theo điều 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì việc thanh toán tiền nhà đất do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng bà Bích và ông Bình đã có văn bản với nội dung: “Giấy vay nợ của vợ chồng ông Bình sau này lấy đất về bà Bích bán và tính toán vào tiền nhà.

Bà Bích chưa thanh toán tiền cho vợ chồng ông Bình vì các bên đã có thỏa thuận tại Biên bản thỏa thỏa ngày 02/10/2009, có sự xác nhận của UBND Phường Hoàng Văn Thụ, TP Bắc Giang. Chính vì vậy, trong nhiều năm hai bên không có tranh chấp gì về Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nói trên. Hơn nữa Điều 426 Bộ Luật Dân sự 2005 không có khoản nào quy định là: bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán thì bên kia có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Chỉ vì Chi cục THADS TP Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ra Quyết định số 23/QĐ-CCTHA ngày 10/12/2014 cưỡng chế, kê biên, xử lý tài sản là nhà đất mà vợ chồng ông Bình, bà Thủy đã chuyển nhượng cho vợ chồng bà Bích từ ngày 05/10/2009, nên bà Bích mới khởi kiện vợ chồng ông Bình, bà Thủy để xác nhận quyền sở hữu nhà đất nói trên là của gia đình bà Bích và Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý vụ án về “Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án và Tranh chấp về hợp đồng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.

Thứ năm: Quyết định Giám đốc thẩm của TAND Cấp cao tại Hà Nội còn nhận định: “Tại Bản án số 14A/2014/DSST ngày 29/4/2014 của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang tuyên buộc vợ chồng ông Bình, bà Thủy phải trả bà Lê Thị Hiền 319.800.000đồng; Quyết định số 09/2014/QĐST-Ds ngày 29/4/2014 của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang buộc vợ chồng ông Bình, bà Thủy phải trả vợ chồng ông Ngô Hữu Kê, bà Phan Thị Hằng 9.533.013.000 đồng. Ông Bình, bà Thủy không có tài sản nào ngoài tài sản trên để thi hành án. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xử buộc vợ chồng ông Bình, bà Thủy phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nêu trên với vợ chồng ông Thành, bà Bích là gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi của vợ chồng ông Bình, bà Thủy cũng như những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là vợ chồng ông Nguyễn Hữu Kê, bà Phan Thị Hằng và bà Lê Thị Hiền” như thế là không đúng với bản chất vụ việc.

Bởi vì theo Khoản 1 Điều 6 Thông tư Liên tịch số 14/2012/TTLT ngày 26/7/2010 của BTP-TANDTC-VKSNDTC về việc “kê biên, xử lý tài sản để thi hành án” có quyết định là: “kể từ thời điểm bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng …tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án ….” thì mới được kê biên.

Thế nhưng, kể từ ngày 5/10/2019 bà Bích mới ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với vợ chồng ông Bình, bà Thủy và ngày bà Bích chuyển hồ sơ chuyển nhượng cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Tp. Bắc Giang thì không có Quyết định sơ thẩm, Bản án sơ thẩmnào giải quyết đối với vợ chồng ông Bình, bà Thủy. Đến ngày 29/4/2014, Tòa án nhân dân Tp.Bắc Giang mới có Quyết định sơ thẩm số 09/2014/QĐST-DS, Bản án sơ thẩm số 14/2014/DSST. Trong khi đó nhà đất bà Bích nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Bình, bà Thủy có trước khi có Quyết định sơ thẩm, Bản án sơ thẩm nói trên. Như vậy, không phải kể từ thời điểm có Bản án sơ thẩm, Quyết định sơ thẩm vợ chồng ông Bình, bà Thủy (người phải thi hành án) mới chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Bích. Chi cục THADS TP. Bắc Giang ra Quyết định cưỡng chế, kê biên, xử lý tài sản đối với nhà đất bà Bích nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Bình, bà Thủy là trái với khoản 1 Điều 6 Thông tư Liên tịch số 14/2012/TTLT ngày 26/7/2010 nêu trên.

Theo quy định tại điều 358, 360 bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 về quyền xem xét lại Quyết định Giám đốc thẩm số 43/2019/DS-GĐT ngày 19/7/2019 của Uỷ ban thẩm phán –Tòa nhân dân cấp cao tại Hà Nội theo thủ tục đặc biệt để hủy toàn bộ quyết định của Hội đồng thẩm phán tố cao đã có hiệu lực pháp luật và quyết định về nội dung vụ án “Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất giữa bà Vũ Thị Bích, ông Trần Văn Thành với ông Phạm Thanh Bình, bà Nguyễn Thị Thu Thủy ký ngày 5/10/2009 có hiệu lực pháp luật” .

Quá trình làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất tại lô số 30 C8 theo sơ đồ quy hoạch dân cư số, tiểu khu C8, phường Hoàng Văn Thụ, TP Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang… Bà Bích đã đến Cơ quan chính quyền và được chứng thực đủ quy trình, và nộp thuế đất có hóa đơn…Vậy tình tiết này có được pháp luật xem xét thấu đáo?

Luật sư Nguyễn Văn Hoàng: Căn cứ luật Điều 127 Luật đất đai quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vụ án này các bên nếu đã thực hiện gần đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng như đã thanh toán tiền chuyển nhượng, bàn giao nhà đất, thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, nộp các nghĩa vụ thuế, phí liên quan cho cơ quan nhà nước thì có thể căn cứ vào những tình tiết này để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có hiệu lực pháp luật.