Bài 3: Hà Nội quyết liệt tháo gỡ vướng mắc cải tạo chung cư cũ

Cải tạo khu tập thể cũ thành cao ốc

Trước thực trạng các khu chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, Hà Nội thống nhất cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ theo hướng cao tầng, mật độ thấp, bổ sung hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công cộng…

Dự kiến trong tháng 3/2021, Hà Nội sẽ chính thức phê duyệt sáu đồ án quy hoạch phân khu đô thị bao phủ bốn quận nội đô gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Khi các quy hoạch này đi vào cuộc sống sẽ giúp Hà Nội giải quyết các vấn đề cấp bách trong phát triển đô thị khu vực trung tâm, đặc biệt là vấn đề cải tạo chung cư cũ trên địa bàn…

Sáu đồ án quy hoạch phân khu đô thị này bao phủ diện tích hơn 2.709 ha với dân số hiện trạng gần 900.000 người. Dự kiến đến năm 2030 quy hoạch sẽ kiểm soát dân số ở khu vực lõi này về mức gần 650.000 người, giảm hơn 200.000 người so với dân số hiện nay.

Hầu hết các chung cư đã hết niên hạn sử dụng nhưng việc cải tạo, xây dựng lại, còn rất chậm

Một trong những điểm đáng chú ý là quy hoạch này đã đề cập đến vấn đề cải tạo, xây dựng lại các khu nhà tập thể, chung cư cũ trên địa bàn các quận nội thành cũ. Theo đó, Hà Nội thống nhất quan điểm cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ theo hướng cao tầng, mật độ thấp, bổ sung hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công cộng, không gia tăng quy mô dân số trong khu vực.

Quan điểm này cũng được Ban chấp hành Đảng bộ thành phố Hà Nội thống nhất cao khi tiến hành thảo luận về Chương trình công tác số 03-CTr/TU của Thành ủy về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021-2025” tại Hội nghị Ban chấp hành Đảng bộ thành phố diễn ra vào ngày 11/3.

Tại Hội nghị, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ cho biết thành phố có hơn 1.500 chung cư cũ, khu tập thể cũ, trong đó có khoảng 300 nhà chung cư riêng lẻ và hơn 1.200 - 1.300 tòa nhà nằm trong các khu tập thể cũ.

Hà Nội sẽ cải tạo theo từng khu để đảm bảo văn minh đô thị, trước mắt sẽ ưu tiên cải tạo các chung cư, tập thể cũ xuống cấp, nguy hiểm cấp độ D. “Quy hoạch phân khu bốn quận nội đô lịch sử sắp ban hành cũng sẽ tạo điều kiện để cải tạo chung cư cũ”, Bí thư Thành ủy Hà Nội nhấn mạnh.

Hà Nội sẽ xây dựng đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ

Cũng tại Hội nghị Ban chấp hành Đảng bộ thành phố Hà Nội, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết vấn đề cải tạo chung cư cũ ở khu vực nội đô lịch sử đã vướng mắc gần bốn nhiệm kỳ, các vướng mắc chủ yếu liên quan đến quy định của luật pháp, nghị định của Chính phủ, quyết định của TP. Để giải quyết vấn đề này, tới đây Hà Nội sẽ xây dựng đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ trình cấp có thẩm quyền để có chính sách đặc thù cho thủ đô.

Theo Phó Chủ tịch UBND TP, Hà Nội sẽ phân loại ba nhóm chung cư, tập thể cũ để có chính sách riêng cho từng nhóm. Trong đó, nhóm 1 gồm các khu tập thể với nhiều tòa chung cư (như khu Thành Công, Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh); Nhóm 2 gồm 5-7 nhà tập thể cũ; Nhóm 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ.

Hà Nội sẽ xây dựng đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ

Với nhóm 1, ví dụ như khu Thành Công, quy mô khoảng 30ha, có vài chục chung cư cũ. Dự án cải tạo, tái thiết sẽ quy hoạch 1/500, đồng bộ giải pháp, tất cả sẽ tái định cư tại trung tâm khu đất, cho phép xây chung cư cao tầng, giải phóng quỹ đất 20 - 25% (khoảng 7ha) để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch…

“Quan trọng ở đây là không hạn chế cao tầng, sẽ thiết lập các quỹ đất thương mại dịch vụ, có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn… Cân bằng được tái định cư tại chỗ, thỏa mãn quy hoạch không gian ngầm, đồng bộ đa dạng giải pháp, khung cơ chế thì các chủ đầu tư sẽ cùng tham gia”, ông Tuấn nói.

Với nhóm thứ hai, ông Tuấn cho biết cũng tương đồng với nhóm chung cư riêng lẻ. Ví dụ, quận Hoàn Kiếm có 120 chung cư riêng lẻ, sẽ thiết lập một phương án đầu tư tổng thể, xây dựng lại các chung cư cũ này nhưng tái định cư hoán đổi trên địa bàn một phường, một quận; Hoặc sẽ tái định cư tại chỗ cho 30 chung cư cũ, hút 90 chung cư cũ khác về. Quỹ đất của 90 chung cư cũ sẽ để phát triển hạ tầng khác.

Ông Tuấn cho biết thành phố sẽ tổng kiểm định các chung cư cũ trên địa bàn, phân theo chất lượng A, B, C, D để ưu tiên xử lý các trường hợp xuống cấp nghiêm trọng cấp độ D, C để cải tạo đồng bộ với đề án của thành phố.

Thành phố Hà Nội đã chủ động tìm các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ

Cùng với quy hoạch trên, để đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố còn rất nhiều việc phải làm. Trong đó, các ngành chức năng của thành phố cần phối hợp tham mưu, đề xuất với cấp có thẩm quyền lập các đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ gắn với tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc về cơ chế, chính sách liên quan. Đồng thời, TP triển khai cùng với chính quyền địa phương đẩy mạnh tuyên truyền, công khai các quy hoạch sau khi được phê duyệt tạo điều kiện thuận lợi để người dân hiểu, đồng thuận trong triển khai thực hiện.

Bên cạnh đó, các cấp, ngành, địa phương cần tiếp tục tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ để làm cơ sở lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại phù hợp với tình hình.

Về phía các chủ đầu tư được giao triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, sau khi được tháo gỡ về cơ chế, chính sách, bên cạnh yếu tố lợi nhuận cần phát huy trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp; Cùng với chính quyền thực hiện các giải pháp nâng cao chất lượng sống của người dân, như: Xây thêm trường học, bổ sung hệ thống công viên, cây xanh…

Với các chủ sở hữu, sử dụng chung cư cũ, cần cân nhắc giữa lợi ích chung - riêng, tích cực ủng hộ các cấp chính quyền, các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại.

Xác định việc xây dựng lại chung cư cũ là nhiệm vụ cấp bách, thành phố đã quyết liệt tìm giải pháp, nhưng vướng không ít “nút thắt”. Trong đó, những rào cản lớn nhất có thể kể ra là: Quy định phương án đền bù phải nhận được sự đồng thuận của 100% hộ dân; 969 chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô lịch sử bị hạn chế về tầng cao tòa nhà, mật độ dân số theo quy hoạch xây dựng Thủ đô… Đây là những lý do khiến chủ đầu tư không mặn mà với các dự án cải tạo chung cư cũ.

Để hóa giải những khó khăn, thành phố Hà Nội đã chủ động tìm các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ. Bên cạnh đó, thành phố cũng đã đề xuất Chính phủ xem xét, sửa đổi Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hướng thuận lợi hơn, giúp các doanh nghiệp có thể tham gia vào quá trình này.

Rõ ràng, cơ chế, chính sách cải tạo chung cư cũ đặc thù và mang tính tổng thể thay vì làm đơn lẻ sẽ là giải pháp đột phá để thành phố tái thiết các chung cư cũ, góp phần xây dựng đô thị xanh, văn minh, hiện đại.