Thủ tục và quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi có những thắc mắc liên quan đến việc đăng ký QSD đất của gia đình, kính mong luật sư tư vấn và giải thích về vấn đề này:

Nguồn gốc sử dụng đất - Năm 1979 gia đình tôi mua lại căn nhà và phía trước là đất đồi đã trồng một số cây ăn quả mít, ổi, nhãn và tre... Để quản lý và sử dụng, năm 1986 gia đình tôi có cho ông Tiến (con rể) đứng tên.

Năm 1991 để quản lý toàn bộ diện tích đất của gia đình, ông Tiến cùng các em đã phát dọn diện tích trên và mua giống để trồng cây Lâm nghiệp (Bạch đàn, Keo, Mỡ...) ước khoảng 1.600 cây các loại. - Năm 1994 gia đình có thuê người đào đất “bằng thủ công” san một phần diện tích đất đồi khu thấp nhất, chiều dài bám theo mặt đường quốc lộ là 8m, chiều sâu là 10m và gánh đổ về sau bên kia đường khu nhà ở hiện nay. - Năm 1995 do có nhu cầu của hai bên, ông Lân (tức chồng bà Sách hiện nay) có đặt vấn đề mua lại phần đất đã san. Gia đình nhất trí và bán lại cho ông vào ngày 21/9/1995, có viết “giấy chuyển nhượng đất đồi đã san kèm theo), trên cơ sở đó ông Lân đã làm thủ tục và được cấp sổ đỏ năm 1998 (không có phần ký giáp danh thửa đất của gia đình tôi). Vào khoảng năm 1996-1997 do Nhà nước đầu tư đường điện cao thế và mở đường lấy vào phần đất ông Lân là 32m2, sau đó ông được cấp lại sổ năm 2000 với diện tích 78,8m2. Về phía gia đình tôi cũng nhận được tiền hỗ trợ đền bù cây hoa mầu. Từ ngày ấy đến nay, gia đình tôi vẫn sử dụng và quản lý canh tác ổn định không có tranh chấp, đồng thời do khó khăn chưa làm thủ tục xin cấp GCN quyền SD đất.

Quá thực hiện việc cấp giấy Chứng nhận QSD đất Năm 2015 gia đình có nhu cầu làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận QSD đất. Trong quá trình thực hiện được sự hướng dẫn văn phòng ĐKQSD đất, gia đình đã hoàn thiện các loại giấy tờ như sau. * Các loại giấy tờ đã nộp cho Văn phòng đăng ký QSD đất T.Phố 1. Biên bản họp gia đình, ngày 15/1/2012 (01 bản) 2. Biên bản họp gia đình, ngày 24/11/2014 (01 bản) 3. Đơn đề nghị cấp giấy CNQSD đất, ngày 2/1/2015, có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (01 bản) 4. Đơn trình bày nguồn gốc sử dụng đất, ngày 14/1/2015, có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (02 bản) 5. Đơn đề nghị xác nhận hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, ngày 14/1/2015, có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (02 bản) 6. Danh sách công khai kết quả kiểm tra Hồ sơ đăng ký cấp GCNQSD đất, số 03, ngày 16/1/2015 có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (01 bản) 7. Danh sách các điểm niêm yết công khai trường hợp đủ điều kiện cấp giấy CNQSD đất (02 bản) 8. Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư, ngày 14/1/2015 có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (02 bản) 9. Đơn đăng ký cấp GCN QSD đất, ngày 3/6/2015 có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (02 bản) 10. Mảnh trích đo địa chính số 57-2015 (02 bản) 11. Phiếu xác nhận kết quả đo đạc, ngày 6/1/2015. 12. Phiếu nộp hồ sơ ngày............/......./2016 (01 bản) có ký nhận * Diễn biến quá trình thực hiện việc cấp GCN. - Trong tháng 7 năm 2016, Văn phòng ĐK có cử cán bộ đến hiện trường kiểm tra và thông qua Biên bản thẩm tra hiện trạng sử dụng đất, trong đó có phần ký giáp ranh vào sơ đồ của các hộ liền kề, riêng hộ bà Sách không ký. Để bảo vệ quyền lợi, gia đình đã nhờ tìm và Photo Hồ sơ đất của bà Sách, tại Phòng tài nguyên T.Phố, gồm: (giấy mua bán và sổ đỏ được cấp lại năm 2000 với diện tích 78,8m2. Lý do cấp lại do mở đường Q.lộ) . Sau đó lên gặp nhưng bà vẫn từ chối không hợp tác, do vậy gia đình tôi đã viết đơn gửi đơn lên Phường nhờ giải quyết về xác định ranh giới và được tổ khu phố và cán bộ phường hòa giải nhưng không thành. - Để tiếp tục thực hiện gia đình có đề nghị và Văn phòng ĐK đo vẽ khoanh phần diện tích mà chưa thống nhất được ở phía sau nhà ông Lân bà Sách (hiện nay cây cối của nhà tôi vẫn còn) để lại phần diện tích tranh chấp đó để giải quyết sau. Sau khi hoàn thiện xong, ngày 3/8/2016 chuyển Phòng Tài nguyên và MT thành phố. - Ngày 1/8/2016, bà sách có đơn gửi UBND tỉnh, nội dung đơn “...diện tích không đúng như giấy tờ tôi mua bán trước đây và cũng như hiện trạng đang sử dụng hiện nay và có dấu hiệu lấn chiếm đất của gia đình tôi...” .

Ngày 18/8/2016, UBND tỉnh có công văn số 2776/UBND-TD của UBND tỉnh v/v chỉ đạo giải quyết đơn đề nghị của bà Sách; sau đó UBND thành phố đã chỉ đạo Phòng tài nguyên thực hiện. - Ngày 20/9/2016, Phòng Tài nguyên TP và VP đăng ký đã có buổi làm việc tại thực địa có sự tham gia của tổ khu phố. Nội dung, yêu cầu 2 gia đình chỉ ranh giới và đánh dấu bằng sơn và đóng cọc. Cụ thể:

Ông Tiến chỉ: Chiều rộng bám theo mặt đường 8m; chiều sâu 9,8m (tổng diện tích 78,8m2 theo sổ đỏ nhà bà Sách được cấp lại năm 2000, phù hợp với giấy tờ mua bán mà nhà tôi để lại cho bà sách trước đây) + Bà Sách chỉ: Chiều rộng bám theo mặt đường khoảng 13m; chiều sâu 30m. (như vậy không đúng theo sổ đỏ nhà bà Sách đã cấp và lấn chiếm sang đất nhà tôi) Sau đó V.Phòng đã đo và lập biên bản có ký nhận các bên liên quan. Đến nay hết tháng 10 vẫn chưa giải quyết để cấp sổ đỏ cho gia đình tôi.

Đề nghị 1. Vì không ít biết về Luật đất đai, nhất là việc cấp giấy CN, gia đình tôi kính mong nhờ các anh chị tư vấn giúp tôi một số nội dung sau:

1.1. Việc đề nghị cấp giấy CN của gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp không ?

1.2. Về Hồ sơ đã đủ điều kiện theo quy định hiện hành trong việc cấp sổ đỏ chưa?

1.3. Để thực hiện việc cấp sổ đỏ, gia đình tôi cần phải làm những bước gì tiếp theo và đề nghị cấp nào giải quyết ?

1.4. Việc làm của các cấp có thẩm quyền trong việc thực hiện cấp GCN như vậy có đúng không? Về thời gian giải quyết phù hợp chưa?

Đề nghị 2. Để giải quyết xong việc cấp sổ đỏ, gia đình tôi có nguyện vọng nhờ các anh, chị giúp tư vấn và làm thủ tục trọn gói có được không?

Trả lời cho những thắc mắc của bạn đọc về việc làm thủ tục và quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công ty Luật Minh Khuê xin tư vấn như sau :

Năm 1979 gia đình bạn có mua căn nhà và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một người nào đó tuy nhiên trong dữ liệu bạn lại không nói người này đã có giấy chứng nhận hay chưa. Đối chiếu với những giấy tờ mà bạn nêu ở mục II thì chúng tôi có thể xác nhận người đó/bạn chưa từng được cấp giấy chứng nhận hay bất kỳ một giấy tờ gì đó về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cũ cấp do đó để được cấp giấy chứng nhận bạn phải thuộc trường hợp quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13, cụ thể:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác nhận gia đình bạn với bà Sách đang có hành vi tranh chấp đất đai do đó theo quy định tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 nêu trên thì gia đình nhà bạn chưa đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận, cụ thể:

"Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền..."

Trong trường hợp này, để được cấp giấy chứng nhận gia đình bạn nên yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Thứ nhất, gia đình bạn phải làm đơn yêu cầu cơ quan UBND xã hòa giải, thời gian hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

'Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Thứ hai, nếu hòa giải không thành gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu cơ quan UBND cấp huyện hoặc Tòa án xem xét, giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Trên đây là 1 số ý kiến của luật sư trả lời cho bạn đọc đã gửi những thắc mắc đến chuyên mục tư vấn pháp luật.