Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất?

Năm 2007 tôi có mua chung một mảnh đất ở diện tích 64.5m2, tại hẻm nhỏ đường Tân kỳ Tân Quý, Quận Tân Phú-Thành Phố Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên thời điểm đó do tin tưởng người cô bên vợ nên vợ chồng tôi đã để vợ chồng người cô đó đứng tên và làm thủ tục xây dựng (do có quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa và để xây dựng) nên thời điểm đó rất khó để tách thửa. Giữa 02 bên có một giấy viết tay, nội dung là cùng mua chung một mảnh đất, khi nào Nhà nước cho phép làm thủ tục tách thửa thì sẽ thực hiện việc tách thửa. Hiện tại chúng tôi có 02 căn nhà độc lập với nhau cùng trên mảnh đất đó. Sau một thời gian ổn dịnh, chúng tôi yêu cầu người Cô làm thủ tục xin tách thửa thì người Cô không đồng ý. Xảy ra mâu thuẫn lớn, Năm 2010 tôi đã khởi kiện ra Tòa án nhưng bên Tòa án Quận Tân Phú yêu cầu thực hiện theo quy trình từ Phường Tân Sơn Nhì (TSN), Quận Tân Phú. Chúng tôi đã làm theo yêu cầu của Phường TSN, đã có 03 lần Phường TSN mời hai bên lên hòa giải, mà chỉ có vợ chồng tôi đến dự, vợ chồng người cô không đến dự, và sau đó Phường TSN cũng đã có văn bản về việc hòa giải không thành, cho phép chuyển lên tòa án cấp trên. Đến nay hiện do công việc bận rộn chúng tôi đã không còn ở Nhà đó nữa mà chuyển đến quận 8 sinh sống, do không thích ở gần nhà người Cô đó (hiện chúng tôi đang cho thuê từ 2013 đến nay). Nay tôi muốn làm thủ tục tách thửa để cấp GCNQSDD và tài sản trên đất, vì tôi đã biết có Quy định của TP HCM đã cho phép tách thửa đất dưới 30m2 (diện tích nhà tôi hiện tại 3.2 m x 10m).

Nay rất mong Luật sư tư vấn về thủ tục Pháp lý, theo quy định thì chúng tôi có được phép thực hiện việc tách thửa này không? Yêu cầu gồm những giấy tờ gì? Do công việc của gia đình tôi rất bận, hiện có con nhỏ, chúng tôi mong muốn ủy quyền cho Luật sư thực hiện việc tách thửa này. Rất mong Luật sư lên sơ bộ một chi phí để thực hiện việc tách thửa này để gia đình chuẩn bị và tiến hành ngay?

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tơi công ty luật Minh Khuê,với thông tin câu hỏi bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo quy định tại điều 3 tại Quyết định 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa quy định thì đối vơí diện tích đất ở có nhà hiện hữu (m2) tại quận Phú thì diện tích tối thiều là 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét theo quy định này thì diện tích đất nhà bạn không đủ điều kiện để được tách thửa cho dù bạn đã xây nhà trên diện tích đất đó theo quy định này thì diện tích đất hiện có nhà bạn là 32m2 vẫn chưa đủ để tách thửa cho dù bạn đã xây nhà ở trên diện tích.

+Thứ hai, bạn và cô bạn không có sự thỏa thuận về việc để bạn cô của bạn đứng tên trên GCNQSDĐ

Theo như trình bày thì bạn và cô bạn đã góp vồn mua một miếng đất, tuy nhiên trên GCNQSDĐ chỉ có tên của cô bạn và giữa 2 bên không có 1 hợp đồng ủy quyền nào từ bạn về việc để cô của bạn đứng tên trên GCNQSDĐ này mà chỉ có giấy viết tay ghi nhận cô của bạn đứng tên và khi nào có đủ điều kiện tách thửa thì làm thủ tục tách thửa do đó theo quy định của pháp luật cô của bạn là chủ sở hữu duy nhất của mảnh đất đó.

Vì vậy trong trường hợp này, việc tách mảnh đất này thành 2 thửa sẽ gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Khi đó 2 bên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sau đó nộp hồ sơ đến văn phòng đăng kí đất đai thuộc UBND huyện hoặc tại UBND xã để cơ quan này chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để sang tên GCNQSDĐ.

- Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

. Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có thửa đất.

- Trong trường hợp này khi tách thửa hai bạn phải nộp các khoản phí và lệ phí phải đóng khi chuyển nhượng đất.

Thuế thu nhập cá nhân: Điều 14 luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Thu nhập tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuế suất là 2%

Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là 0.5%

Ngoài ra, bạn còn mất một số khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí công chứng , phí đo vẽ, tuy nhiên khoản lệ phí này là không lớn.

khi muốn tách thửa đất bạn còn phải căn cứ vào điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu để tách thửa tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh địa phương bạn. Vơi diện tích đất của bạn thì theo quyết định của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích đât hiện có của bạn vẫn chưa đủ điều kiện để tách thửa.