Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết – Bài 4: Có dấu hiệu thất thu ngân sách hàng nghìn tỷ đồng

Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết là một trong những khu đất đắc địa nhất của TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận

Liên quan tới Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết (Bình Thuận), sau khi chuyển đổi mục đích từ sân golf, dư luận đặt câu hỏi, việc định giá tiền sử dụng đất của dự án có vị trí đắc địa nhất của TP Phan Thiết có đúng và sát giá thị trường, có thất thu ngân sách không?. Cần phải làm rõ vấn đề này, thì mới chỉ ra được có tiêu cực, tham nhũng và lợi ích nhóm trong đó hay không?

Khu đất “vàng” định giá thu tiền sử dụng đất rẻ mạt

Theo nội dung báo cáo của Thanh tra Chính phủ nhận xét đơn phản ánh của ông Đinh Trung, nguyên Ủy viên Trung ương đảng, nguyên Bí thư tỉnh ủy Bình Thuận thể hiện: “ UBND tỉnh Bình Thuận xác định giá đất để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất chưa chính xác, có nguy cơ gây thiệt hại ngân sách nhà nước” là có cơ sở một phần.

Ông Đinh Trung cho rằng, đã thanh tra thì phải kết luận có thất thu, thiệt hại cho ngân sách qua việc định giá thu tiền sử dụng đất của UBND tỉnh Bình Thuận như đơn phản ánh không; nếu có là bao nhiêu?. Tiền nong phải tính toán cụ thể chứ không thể nhận xét đại khái, chung chung một cách trừu tượng là “có cơ sở một phần”.

Phối cảnh dự án khu du lịch biển Phan Thiết. (ảnh IT)

Qua tìm hiểu của phóng viên, khu đất sân golf Phan Thiết là khu “đất vàng”, nằm ở vị trí đẹp nhất nhì thành phố Phan Thiết, 2 mặt giáp đường Tôn Đức Thắng và Nguyễn Tất Thành, một mặt giáp bờ biển, mặt còn lại giáp khu đô thị hiện hữu.

Theo Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Thuận ngày 26/12/2014: “Ban hành quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019”.

Theo đó, tại Khoản 1, Điều 1 của quy định (Ban hành kèm theo quyết định này) ghi: “Quy định này quy định về nguyên tắc xác định giá từng loại đất và Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận, là căn cứ để tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước, đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất…..”

Cụ thể, tại trang 5 và 6 Phụ lục số 6, Bảng giá đất TP Phan Thiết (Kèm theo Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Bình Thuận) quy định: Giá đất đường Nguyễn Tất Thành là 11 triệu đồng/m2; Giá đất đường Tôn Đức Thắng là 14 triệu đồng/ m2; Giá đất trục đường ven biến là 8,4 triệu đồng/m2.

Quyết định giá đất trên là căn cứ vào Nghị định của Chính phủ và Hội đồng nhân dân tỉnh. Tuy nhiên, UBND tỉnh Bình Thuận không áp dụng giá đất theo Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 để tính giá tiền sử dụng đất đối với KĐT Du lịch biển Phan Thiết, trong khi cả 3 mặt tiền của dự án đều có giá đất cụ thể?

Ngày 25/11/2015, UBND tỉnh Bình Thuận có Quyết định số: 3371/QĐ- UBND “ Về việc phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với diện tích 363.523,6 m2 được phép chuyển mục đích sử dụng đất của Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết”.

Tại Điều 1 của quyết định này ghi: “Phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với diện tích 363.523,6 m2, được phép chuyển mục đích sử dụng đất của Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết là 936.800.000.000 đồng.”. Như vậy, giá thu tiền sử dụng đất tại Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết chỉ gần 2,6 triệu đồng/m2.

Như vậy, chỉ cần so sánh giá tiền sử dụng đất do nhà nước quy định tại 2 con đường Nguyễn Tất Thành và Tôn Đức Thắng, theo Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 với giá tiền sử dụng đất của KĐT Du lịch biển Phan Thiết theo Quyết định số 3371/QĐ-UBND ngày 25/11/2015 thì đã cao gấp gần 5 đến 6 lần.

Nếu căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm giao đất thì cao gấp gần 10 lần. Vì thực tế giá thị trường các tuyến đường nằm quanh khu đô thị này tại thời điểm giao đất có giá đất từ 15 đến 24 triệu đồng/m2. Và chỉ trong vòng một năm chủ đầu tư vừa xây dựng cơ sở hạ tầng vừa phân lô, bán nền, giá đất dự án thấp nhất 20 triệu đồng/ m2, giá cao nhất gần 40 triệu đồng/ m2. Hiện tại, giá bán đất tại KĐT này còn cao hơn nữa.

Đối với việc định giá đất của UBND tỉnh Bình Thuận cho khu đất “vàng này”, trong Báo cáo của Thanh tra Chính phủ thể hiện: “Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận đã giao Chi cục quản lý đất đai tỉnh Bình Thuận ký hợp đồng tư vấn thẩm định giá với Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam (đơn vị tư vấn thẩm định giá đất).

Theo đó, đơn vị tư vấn thẩm định giá đất áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất; ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất để tính toán giá đất cụ thể theo quy định tại Khoản 4, Điều 6 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Giá đất tại khu đô thị biển Phan Thiết (Bình Thuận) hiện nay có giá trên 40 triệu đồng/m2

Như vậy, theo phương pháp thặng dư, ước tổng chi phí phát triển quy về thời điểm định giá đất là 1.892.002.952.612 đồng (trong đó: chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng là: 1.278.580.000.000 đồng); ước tổng doanh thu phát triển khu đất quy về thời điểm hiện tại là: 2.828.744.378.327 đồng. Tổng số tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước là 936.800.000.000 đồng.

Ông Đinh Trung cho rằng, cách tính giá tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư theo hướng dẫn tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần phải xem lại việc áp dụng có phù hợp đối với dự án này hay không?. Thông tư này, hướng dẫn theo phương pháp thặng dư, nhà đầu tư bỏ vốn để xây dựng cơ sở hạn tầng trên đất được Nhà nước giao để bán, hoặc cho thuê chứ không phải xây dựng hạ tầng kỹ thuật rồi phân lô bán nền. Vì thực tế, Chủ đầu tư dự án hiện nay chủ yếu là phân lô bán nền, trái với mục đích được duyệt là xây dựng và kinh doanh nhà phố, biệt thự, nhà cao tầng.

Mặt khác, cần xem xét lại tỉ lệ chiết khấu về giá trị hiện tại, tại thời diểm định giá đất. Về vấn đề này, ông Đinh Trung cho rằng, tỉ lệ chiết khấu này không đúng, dẫn đến ước tính tổng doanh thu phát triển không phải là 2.828 tỷ 744 triệu đồng mà con số đó cao hơn rất nhiều.

“Lấy ước tính tổng doanh thu phát triển trừ ước tính tổng chi phí phát triển (quy về thời điểm hiện tại), còn lại là tổng giá trị tiền sử dụng đất của khu đất vàng và giá tiền sử dụng đất gần 2,6 triệu đồng/m2 là không thể chấp nhận được” – Ông Trung cho biết..

Có dấu hiệu thất thu ngân sách hàng ngàn tỷ

Bản chất của thất thu ngân sách là do cách định giá thu tiền sử dụng đất không đúng, chứ không phải đợi đến khi nhà đầu tư thực hiện xong công trình, có kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Đối với Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết, nếu chi phí thấp hơn 1.693.637 đồng, nhà đầu tư cam kết nộp bổ sung phần chênh lệch vào ngân sách nhà nước, nhưng đây là chi phí do nhà đầu tư tự định ra, và chưa được tổ chức có thẩm quyền thẩm định theo quy định của Luật xây dựng là trái quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ lại cho rằng: Chính do chưa có hướng dẫn cụ thể, chi tiết của cơ quan chuyên ngành, nên trong Quyết định số 3371/QĐ-UBND ngày 25/11/2015 (phê duyệt giá đất cụ thể của Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết) UBND tỉnh Bình Thuận đã thận trọng quy định: “Sau khi nghiệm thu quyết toán công trình chi phí đầu tư thấp hơn 1.693.637.072.523 đồng, Nhà đầu tư có trách nhiệm nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước phần chênh lệch. Nếu phát sinh tăng trong chi phí dự phòng nhà đầu tư tự chịu,”. Vì vậy, việc xác định nghĩa vụ tài chính cho dự án này “có nguy cơ thiệt hại ngân sách nhà nước” là không có cơ sở.

Ông Đinh Trung cho biết, nhận xét của Thanh tra Chính phủ như vậy là đang mâu thuẫn với nội dung nhận xét đơn phản ánh của công dân, là có cơ sở một phần, như vậy nhận xét này đang đúng, sai nhập nhằng.

Mặt tiền phía biển của dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết (Bình Thuận

Trong một diễn biến khac, tại Văn bản Kết luận của Ban Thường vụ Tỉnh ủy ghi: “Phương án xác định giá trị đất để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, được UBND tỉnh chỉ đạo chặt chẽ, Hội đồng thẩm định giá của tỉnh, Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam và các ngành liên quan đã tiến hành các khâu, các bước thẩm định giá đất khá công phu; đã bám sát các quy định, thông tư hướng dẫn, tranh thủ ý kiến các bộ ngành Trung ương, đã thu thập, khảo sát nhiều thông tin có liên quan trong và ngoài tỉnh để làm cơ sở tính toán xác định giá đất theo đúng trình tự, sát hợp với tình hình thực tế”.

Tuy nhiên, thực tế cho đến ngày 12/11/2015, Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam mới có Chứng thư thẩm định giá số 15/11/194BĐS/Bth, và ngày 19/11/2015, Hội đồng thẩm dịnh giá của tỉnh Bình Thuận mới có Văn bản thẩm định giá. Như vậy, trên cơ sở nào mà Ban Thường vụ Tỉnh ủy nhận xét như vậy?

Điều kì lạ nữa là trước đó, ngày 29/5/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Thuận có tờ trình số 274/TTr-STNMT gửi UBND tỉnh đề nghị, tổng số tiền sử dụng đất của dự án là 757. 946 triệu đồng, trong khi chủ đầu tư Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết có Văn bản số 204-BC/TH-RĐ ngày 24/12/2013 đề nghị, khi tỉnh cho chuyển mục đích đất sân golf, thì sẽ nộp tiền sử dụng đất hơn 1000 tỷ đồng. Như vậy, Tờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường là có vấn đề, có dấu hiệu bất thường?

Trong khi đó, kết quả Kiểm toán nhà nước về nội dung xác định giá đất đối với KĐT du lịch biển Phan Thiết đã xác định sai về chi phí (tăng so với quy định). Trong phương án tính tiền sử dụng đất đã làm giảm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách. Cụ thể là giảm số tiền nộp ngân sách là 19.993.798.000 đồng, Kiểm toán nhà nước cũng đã kiến nghị và chủ đầu tư đã nộp khoản tiền này vào NSNN.

Như vậy, trong trường hợp không có Kiểm toán nhà nước, thì số tiền này lọt vào túi ai và có thất thu ngân sách không? Thanh tra Chính phủ đã không xác định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân nào để xảy ra sai phạm này.

Ông Đinh Trung cho rằng, cách định giá thu tiền sử dụng đất đối với Dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết như vậy là rẻ mạt, có nhiều khuất tất, không sát giá thị trường, đem lại lợi nhuận kếch xù cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước hàng ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên vì lý do nào đó, Thanh tra Chính phủ lại cố tình bỏ qua.